本文作者：美房网康老师

金九银十没有了，降价潮袭来了，楼市的阵阵凉意让买房者观望，卖房者焦虑。

当前楼市凉了吗？确切的说是买房市场凉了，但是租赁市场热了！投资市场永远的定律就是最坏的时候也就是最好的时候，最冷的时候也就是最热时候的起点。

冷了的买房市场就是所有权市场，热了的租赁市场就是使用权市场。所有权市场最冷的时候，就是租赁市场最热时候的起点。

前天（10月13日），我发表了《什么样的小产权房可以拿到不动产登记证明？》的文章，指出有国家背书的小产权房就是安全的有保障的。

小产权房就是只有使用权但是没有所有权的房产，也就是可以居住或者租赁但是不能交易产权的房产。

由于传统的小产权房没有国家背书，所以风险极高，但是，随着有国家背书的小产权房不断上市，有国家背书的租赁市场越来越多的取代了传统的购房领域。

同样10月12日，北京市发布集体建设用地的租赁住房开始上市，成寿寺项目正式开始预租，标志着真正市场化的剥离了所有权的使用权房产开始入市。

之前的廉租房虽然也是使用权市场，但是面对人群只是低收入家庭，并非真正意义的市场化使用权，所以成为了一部分人转租的盈利工具，从侧面来看，这也说明使用权市场有广阔的市场空间。

后来的共有产权房，是剥离了部分产权的使用权，但是仍然门槛较好，并非真正完全的市场化了，但是也向完全市场化的使用权市场靠近。

本次发布的成寿寺集体建设用地租赁房，项目就是完全意义的剥离了所有权的使用权房产，就是我提出的有国家背书的小产权房，中国房地产市场正在向国际成熟市场靠拢。

而中国房地产市场和国际成熟房地产市场最大的区别就是房价跟租金背离，所以中央决策层反复提出遏制房地产泡沫，这个泡沫就是房价跟租金的背离。为了遏制房地产泡沫，三年前中央提出来了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

“房子是用来住的”，就是说代表房子居住功能的使用权价值成为了政策支持的发力点，“房子不是用来炒的”，就是说代表炒作交易的所有权价值成为了政策抑制的发力点！

房价就是所有权价值加上使用权的价值，所有权价值就是房子转让时的溢价，使用权价值就是未来房租的累计总和。房炒不住就是只投资所有权价值不投资使用权价值，房住不炒就是只投资使用权价值不投资所有权价值。

过去很多人投资房产只看中的是房子未来会不会溢价升值，根本不看租金的收益，这些人就是炒房，这种炒房带来的结果就是把根本租不出去的房子的房价炒到了天上，期待有人天价接盘，比如环京很多地方房价从五千涨到两万多。也就是使用权价值跟所有权价值出现背离，中央的提法就是“房价跟租金背离”的房价泡沫，最终房价出现了大跌腰斩再腰斩。

我们看看当前楼市情况，总体上可以说楼市低迷，但是低迷的只是代表所有权价值的房价，反而是代表使用权价值的租金不断上涨。

炒房价的人炒掉了首付，但是房子的租金在上涨，也就是说代表首付的所有权价值越来越低，但是代表未来租金总和的使用权价值在不断提升，这就是当前楼市的趋势，也是房产投资风格转换的契机。

炒房客在离场，但他们并没有真正离来楼市，而是开始做长租生意。因为长租就是捕捉未来租金上涨带来使用权价值提升的工具！

当前就是当投资逻辑发生变化的契机，就是投资者还尚在的觉醒阶段，手里的资金到底是投资所有权还是使用权，当所有人都看明白时，就是市场井喷的时机。

万科成为了成寿寺集体建设租赁房项目的操盘方，五十年的租赁运营周期就是国家背书的使用权期限，也就是五十年的租金总和减去前期投入和运营成本就是是否盈利的关键。

投资逻辑变了，以前是开发商拿完地盖完房迅速卖掉，确切的说开发商就是炒房的主力军。现在是没有了拿地成本，只是建设成本，捕捉五十年的租金运营就是未来开发商的新的玩法。

以前是房子是否好出租没有人关心，现在是房子租不出去根本没人敢碰买，这就是新的投资机会。

以前是房子越盖越多，都没有人居住，现在是房子还在建设，住户已经满员。

以前是买房子的不住，住房子的不买，现在是住房子的就是买房子的，相当实名制。

以前是房子是用来炒的不是用来住的，现在是房子是用来住的不是用来炒的。