今年竞争最激烈的两个地方，一个是双湖科技城，小规模贴身肉搏；一个是城南，大规模近身作战。

提起“城南”，很多人第一反应就是管南。其实，战火弥漫，二七已悄然入局。

最早一批管南神盘之战，从2015年就开始了，以正商中州城、绿都澜湾、鑫苑国际新城、永威城为代表。2019年，富田城九鼎公馆和融创城高调入局。

到目前为止，管南这个6个楼盘最新的局面是这样的：

1、鑫苑国际新城，预计10月份有一批50-80平左右的小户型住宅开盘，均价15800。

2、正商中州城基本无房，少量大面积125平房源在售，均价12500。

3、永威城最后一期6期，预计10月26号开盘，均价15000。

4、绿都澜湾最后一期7期，10月13号刚推出高层6#，均价15500。

5、富田城九鼎公馆，目前二期正在加推7#，均价15500。

6、融创城，二期，预计10月底开盘4#5#6#8#，均价14500，精装。

除了三环内的鑫苑国际新城，上面这些楼盘都在三环四环之间，而且媒体经常提及，大家也都比较熟悉。

管南特殊的地理位置，成就以上这些楼盘的高关注度。反过来，也是这些大盘集中入市、持续推盘，也让管南版块保持了持续的热度。

近期，随着碧桂园名门时代城、富田城九鼎华府、正商生态城3个纯新盘的入市，管南的战役已经越过四环向南扩大。

同时因为临近年末，各大房企进入最后冲刺阶段，二七新区的郑州华侨城也在同一时期开盘。

同样的推盘节点，同样的千亩大盘，同样的大盘首开，以及重合的价格区间，郑州华侨城的入市，使得郑州城南的竞争由区域内部战争变为区域之间的战役。

临近集中开盘，我们就来盘点下这一波战役中的楼市新秀们。

01

楼盘概况

富田城九鼎华府

富田城九鼎华府与富田城九鼎公馆，一个在四环内，一个在四环外，是同一个开发商，但是两个不同的项目，属于不同的产品系列。九鼎华府相比九鼎公馆位置更差一些，产品也更偏向刚需一些。

九鼎华府位于东三环、紫辰路、南四环合围的三角地带，占地约9800亩，共有3所幼儿园、1所小学、2所初中，十七里河穿过项目，附近有4号线、14/16号线地铁。

首期地块是4号院，位于十七里河东侧，占地40亩。距离2020年通车的地铁4号线最后一站河西北站，约1公里。容积率2.99，6栋高层，户型有98,105,115,125，都是三开间朝南。

从户型配比上来看，九鼎华府还是偏刚改的，最小98的户型，主卧还做了套间。

9月29号刚刚首开，均价13000-14000元/㎡，毛坯，价格真心不便宜，不过据说去化率85%。

碧桂园名门时代城

碧桂园名门时代城位于郑州市京广路与南四环交汇处，位于紫荆山南路的西边，项目总占地5880亩。

首期11号地块位于整个项目的中间位置，战马屯明渠（规划中）和京广快速路交叉口，占地75亩，容积率约2.99，共6栋33层高层、3栋24-26F中高层和1栋幼儿园及1500㎡商业配套。

碧桂园名门时代城首批推出11#12#，主力户型89三房、113三房。 预计10月底前首开，释放价格区间12800-14000，精装。

正商生态城

正商生态城，位于南四环郑新路南，占地近万亩。规划七所小学、四所初中、三所高中，以及5大公园，以及商业等，西北角有南水北调运河和十七里河两条河流半包围项目。

首期项目位于项目中部位置，首开1号院和2号院，产品包括洋房和高层，容积率2.49，户型从94-143平不等。

正商生态城预计10月20号开盘，价格区间，高层11000，洋房13000。

绿地花语城

绿地花语城在上文，我们没有拿出来说。这个盘看似是个新盘，其实是绿地公园城的四期，更改了案名。

绿地公园城目前处于三期平销期，毛坯13000左右，四期改名叫绿地花语城，分为两个地块，东南角地块为高层+洋房的高低配产品，西北角地块为纯高层。 据了解，10月份也会开盘，均价14000-15000，精装。

郑州华侨城

以往，大北区热火朝天的时候，二七区看着，管南群雄争霸的时候，二七区看着。现在二七区终于可以扬眉吐气了，因为郑州华侨城来了。

郑州华侨城位于郑密路，占地7500亩，成南北向狭长分布，金水河从项目中心由南向北蜿蜒穿过，项目以文旅配套为主，包含大型商业中心等，住宅项目只有800亩左右。

首期地块位于北部地块，距离南三环最近，占地约74亩，容积率2.49，6栋洋房，5栋高层，1所幼儿园。高层102㎡—129㎡三房产品，洋房为143的四房。

预计10月19号首期开盘，价格区间：高层 13000-13500，洋房15500-16000，毛坯。

02

产品对比

以上5个楼盘，都是千亩甚至是万亩大盘，如果把他们总占地面积加在一起，有近4万余亩土地，相当于10个郑州大学。

大盘的优点就是学校、商业都会有，自身配套比较齐全，比如郑州华侨城住宅配套比能达到1:8。但是大盘的缺点是落地时间长、成熟周期长，这一点也需要购房者也要做好心理准备、眼光放长远。

从外部环境上来，这几个楼盘基因都不错。既有低于3的容积率，又有大面积的绿地公园和河流。

比如绿地公园城直接以“公园”作为案名，项目内共规划了23个公园，正商生态城直接以“生态”入案名，项目双河交汇形成5千米的绿化带。

不过，由于四环外本身就处于开发期，规划中的地铁还未落地，交通暂时还不太成熟，近期主要靠二号线延长线，以及2020年通车的4号线。

所以，这几个楼盘首期地块距离地铁都不太近，无论是富田九鼎华府距离4号线河西北站还是碧桂园名门时代城距离二号线南四环站都在1公里以上，当然后期部分地块在这方面会好些。

其实，几个楼盘最大区别主要在与产品和品牌。

正商生态城和富田城九鼎华府这两个万亩大盘，一个在小李庄站的西广场，一在东广场，都是本土优秀房企，正商群众基础广，富田这几年口碑也直线上升。

富田九鼎华府是纯高层，独栋独单元，跟九鼎公馆一样水电地暖插座全部走好，属于点位精装交付，户型起步比较面积大，最小98平，而且主卧做了套间，产品偏改善。

正商生态城，高低配，洋房和高层都有，户型面积也跨度较大，适合的客户群体更广。

碧桂园名门时代城，是一线房企和本土房企合作楼盘，首期只推出两个户型，而且小户型占比较大，产品更偏刚需些。

郑州华侨城，属于央企，自带“华侨城”这个超级IP ，而且从2013年至今已经在郑州流传了6年，再加上所处的二七新区存在感比较弱，所以这个楼盘民众期待值比较高。目前项目已经和幸福路小学签约，无论是从整体的产品规划还是首期产品定位上来看，都属于改善性产品。

绿地公园城，是国企，但是绿地在南部开发的绿地滨湖国际城、绿地城以及我们今天提到的绿地公园城都不算是热销楼盘。可能在大家心中，相比住宅开发，绿地还是更适合做地标。

03

价格对比

之前，三四环之间的项目，融创城是底。但是现在，融创城二期做精装，价格已经涨上来，三四环片区均价稳定在14500-15500。

特别是绿都澜湾，这些年户型一直没有太大改进，但价格却一路扶摇直上，从2016年一万出头，到刚刚7期开盘15500，直指片区天花板。

四环外，我们梳理一下价格：

1，富田城九鼎华府，毛坯，高层13000-14000。

2，正商生态城，毛坯，高层11000，洋房13000。

3，绿地公园城三期，毛坯，高层13000。

4，碧桂园名门时代城，精装，12800-14000。

5，绿地公园城四期（绿地花语城），精装，高层14000-15000。

明显，虽然四环外片区高层均价11000-14000不等，跨度较大，但是价格梯度已经形成。

正商生态城和碧桂园名门时代城走的是性价比之路，富田九鼎华府价格稍高，还是承袭富田九鼎公馆的风格，拼溢价。绿地公园城价格不低，性价比一般。而郑州华侨城价格，虽然与二七区其他楼盘相比价格略高，但是与管南四环外相当。后期，这个价差会不会与管南四环内看齐，还是个未知数。

整体而言：

正商和碧桂园性价比都不错，想要毛坯，对价格更敏感，多看看正商。想省心买精装，对地铁交通需求更强烈更急切，而且上班在金水老城一带，2号线出行更多，多看看碧桂园。后期高频率向东通勤，想赌一把后期升值的，可以看看富田。

绿地公园城，现在前有猛虎后有追兵，恐怕是更难卖了。

郑州华侨城是二七新区少有比较纯粹的改善项目，首期更临近三环，想在南部置业，也不一定非盯着管南，工作生活在西南的话，可以看看。

这么多大盘入市，大家是不是已经挑花眼了?如果是你，你会怎么选？咱们留言区见。

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