文|村长

2003年，周杰伦登上了《时代周刊》亚洲版封面。

他在接受《时代周刊》的采访时说，他的偶像是肖邦，中国的五音、西方的十二音阶，都是他创作的灵感养分。

12年之后，也就是2015年，某乎上有人提问：古典乐和流行音乐的区别是什么？

获得最高赞的回答是：肖邦是永恒的肖邦，而周杰伦只是一个时代的周杰伦。

乐坛是一个江湖，房地产同样如此。

在房地产这个江湖里，有的企业如周杰伦一样刹那间芳华，注定了只能激荡一些年，而有的企业，则如肖邦一样，一直保持着基业长青，甚至永恒。

这种企业，被市场定义为长期主义者。

中国地产前30年的江湖里，偶然如烟花般灿烂者如过江之鲫；但一直保持着基业长青的长期主义者少之又少，比如中海地产。

01

中海的标签

说起中海地产，你最先会想到的标签是什么？

1

中国内地最早从事房地产开发的企业

中海1979年成立于香港，1984年就开始从事房地产开发，彼时内地还没有房地产的概念。

中海是最老牌的央企房地产企业之一，也是最早将香港房地产开发模式引入内的地企业，在内地最早引入银行按揭贷款、物业管理、实体样板房等。

2

头部玩家

你可能不知道，在国内房地产过去15年的历史中，只有4家一直保持在前十：中海、保利、万科、绿地。

这15年，任凭周期风云变幻，中海一直稳居头部。

到了今年上半年，中海的销售规模仍旧行业第六。而且一向稳健的中海，近三年的销售增长一直在逆势加速。

数据显示，中海2018 年的销售增长率是 29.8%， 2019 年是 25.2%，在TOP10房企中增速保持领先。

而今年上半年，在疫情的冲击下，中海仍然逆势增长 4.2%，是TOP10房企中仅有的两家保持销售增长的企业之一。

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利润王中海

按照净利润排名，今年上半年，中海的利润再夺行业第一，归母净利润达到205亿，是唯一半年利润过200亿的房企。

而过去17年以来，中海地产的利润一直是行业第一名。

话说，自从2019年利润总额突破400亿大关，中海的利润规模又上了一个新的台阶，许多同行只能望其项背。

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实力中海

中海在财务指标上的优秀和优势，是多数人想不到的，以2020年中报为例：

1）利润规模行业领先：股东应占净利润205.3亿; 核心净利润179.4亿（扣除物业估值及汇兑损益）

2）利润率行业领先：净利润率 23.2%

3）净资产规模行业领先：期末净资产2950.9亿

4）资产负债率处于行业最低区间：资产负债率 59.77%，净借贷比率为32.95%

5）融资成本处于行业最低区间：4.01%（半年度加权平均融资成本）

6）现金充裕度处于行业最高区间：期末持有现金1113.8亿，占总资产14.6%

7） 信用评级位居行业前列：

惠誉 A- 稳定

穆迪 Baa1 稳定

标准普尔 BBB+ 稳定

联合 AAA 稳定

5

工科中海

“工科中海”，是行业对中海的评价与口碑，主要是对中海产品力、品质的认可。

作为中国建筑旗下的房地产旗舰，承建业务出身的中海，秉持着对建筑老本行的尊重和对质量的苛求态度。中海一直有“过程精品”的要求，在建造品质、户型设计、居住体验方面具有传统优势。

近几年，中海在“智能化、工业化、健康绿色”三条赛道提升产品力，推出了一系列产品引领市场风向。

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黄埔军校

地产行业的黄埔军校，大家有兴趣可以查一查，过去十多年，有多少大型房企高管出自中海地产。企业包括万科、龙湖、碧桂园、旭辉、阳光城、奥园等。

02

长期主义者中海

在过去的一些年，中国房地产经历了一轮又一轮的野蛮狂欢，一些胆子大，敢放杠杆，敢拿地王的享受了一段美妙的时光。

但是，疯狂总是要付出代价的。

近几年来，我们看到了一些激进者的倒掉，有看到了一些房企举步维艰。

但这只是行业自发性的整合，也只是个开始。

因为，新一轮的行业整合正在路上。

而这一次，是监管层动手了。

这就是大家业已知道的“三条红线”：

剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

净负债率大于 100%；

现金短债比小于 1 倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过 10%。

换句话说，三条全中的话，那就相当危险了；中两条的话，还可以想想办法勉力支撑，中一条还可以继续融资。

依据这三条红线，有机构做了一个名单。

从图中可以看到，三条红线，中海一条都没中，而且还隔得很远很远。

大家一直都在找头部房企中的长期主义者，其实压根不用找，因为中海就是。

对于“红线”问题，对于企业的基业长青问题，中海有自己的看法。

8月24日，中国海外发展董事局主席颜建国在业绩发布会回答媒体提问时说：中海目前没有触碰一条红线。

对于中海而言，坚持稳健审慎的财务策略，保持合理的负债率、保持充裕的现金是基本动作，是骨子里的传统。

数据最能说明问题。

中报显示，截止到今年 6 月末，中海的资产负债率是 59.77%，处于行业最低区间。

而对照市场传闻的三条红线来看，中海除预收账款后的资产负债率为 53.8%（红线是大于 70%）；

净负债率 32.7%（红线是大于 100%）；

现金短债比 2.9（红线是小于 1）。

简直不能再优秀了。但这些，是经过巨大教训得来的。

中海曾经历了 97 亚洲金融风暴，当时因为加杠杆高速扩张， 曾经面临资金链断裂、甚至破产的风险。自此之后，中海的经营“稳”字当头， 尤其是对于负债率、现金占比等，在公司内部设立了几条红线。

中海为何如此稳健，颜建国表示：中海的发展策略一直是稳健经营，高质量发展。

颜建国总结中海数十几年来在发展策略上的三个特点：

一是企业的发展是一场马拉松，要稳中求好、稳中求快，不急不躁， 在严控风险的前提下，全力实现又好又快发展。

颜建国说，过去十多年，中海的资产负债率一直都控制在 60%上下，净借贷比率在 40%以下，在手现金占总资产的比重都在 10%以上。“我们不为规模而做大规模，要求有利润的销售，有质量的增长，更加注重价值创造。”

在颜建国看来，合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模与利润也能实现较快增长。

比如， 2018 年中海的销售增长率是 29.8%， 2019 年是 25.2%，今年上半年，在疫情的冲击下，我们的销售仍然逆势增长 4.2%，利润规模、利润率一直名前茅。“我们相信， 进入房地产下半场，行业竞争， 比的是谁能活下去、活得好、活得久。

作为有 41 年历史的中海，我们的目标是百年基业， 稳健经营，高质量发展是我们长期不变的策略。”颜建国表示。

二是持续稳定地为股东创造价值，提升回报水平， 随着利润规模增长，保持派息总额、派息比率稳步提升。

在颜建国看来，一家企业的发展，除了承担社会责任之外，在商业方面，最核心的是为股东创造价值，从财务指标上，就体现为利润，以及股东回报。中海一贯追求规模与利润的均衡增长，更加注重价值创造。

2019 年，中海的利润跨越了 400 亿元的台阶，利润规模行业领先，去年全年派息总额超过 100 亿元人民币，派息比率从 2010 年的 17.8%提升至 2019 年的 28.4%， 过去几年的股息收益率大约在 3-4.5%之间，达到或超过很多理财产品的收益。

三是坚守主航道，不盲目多元化扩张，有序推进转型升级。

颜建国说，近几年，中海明确了“今天、明天、后天”的可持续发展业务结构，将 90%资源投入到房地产开发主业，保持规模与利润增长；

将 8%左右的资源投入商业资产运营，提升抵御周期波动风险的能力，创造规模可观、 稳定的租金收入；

将 2%左右的资源投入到教育、养老、物流、供应链管理等新业务，培育未来的增长点。

这三类产业，公司的目标是都要进入到行业头部，当然，具体发展要循序渐进，一步一步打好基础。

在颜建国看来，之所以采取这样的结构，因为当前住宅开发的回报水平较高，而其他业务回报水平目前还不够高，还需要等待风口，为此，我们一方面加快商业的发展，一方面培育新业务的能力，为未来发展做好准备。

颜建国还表示，我们也相信，无论在哪一个产业，哪一个细分领域，不成为头部玩家，都难以活下去、活得好。

所以，我们有序推进转型升级，把能力培养好，把人才队伍建设好，一旦市场机会窗口打开，我们将会迅速加大资源投入，占领市场。

我们相信，专注做好自己的事，保持战略定力，我们有能力抓住今天的机遇，也会在明天、后天有更好的发展。