文/吴婷婷

在不少人眼里，无锡很多小区的价格都跌惨了，大量房子正在降价抛售。

▲那么多降价房源，无锡楼市要凉了？

随便举几个例子。比如这个▼

一下子降11万，相当于很多人一年的工资，好狠！

再比如这个▼

稍微好点，10万，但也降了近9个点了，割肉的感觉来了！

这个更吓人了▼

一下子猛降25万！！！很符合“抛售”这两个字的意境啊！

但真有那么惨吗？

成交价格最真实！

还是上面这几套房源，我们来看看同小区类似房源最近的成交价如何。

先看中海凤凰璟园。

上面这套猛降11万的房源来自二期11层小高层，117平，起始报价351万，24小时内降价11万，现价340万，单价29060元。

一下子降了11万，降价幅度并不小，会不会成为小区里的低价房源呢？

并没有。

我查了下，目前小区内差不多的房源挂牌单价在2.8-2.9万之间。而这套降了11万的房子，降价之前的单价是3万，高于正常市场价1000-2000元/平。

至于成交价就更低了。我在链家APP上查到，中海凤凰璟园最近成交的一套9层小高层的117平，成交价格为27180元/平，总价318万。

而这套318万的房子，挂牌194天才成交，仅链家平台就带看过47次，最后降价2万成交。

学区房，挂牌194天才成交，在经开区来说，基本上属于滞销房源了。

但眼下这套猛降的房子，比这套194天才卖掉的房子还贵了22万。

318万时，花194天才卖掉，那么现在这套340万的房子，又需要多久才能卖出去呢？回头房子卖不掉时，房东是会怪市场不好还是怪买房人不识货呢？

再来看这套溪北新村北区的老房子。

诸葛找房上显示，这套房子在24小时内降价10万，等于跌了接近一成首付。

不仅如此，我翻看了这套房以往的降价记录，发现去年12月时他还挂过125万的价格▼

辗转8个多月后，现在的最新价格是105万，降幅达16%。

光看降幅，你可能会被吓到：是不是老房子卖不出去了？要烂在手里了？

但我们看看同小区其他相似面积段的挂牌价就知道，这套房即使已经降了10万、20万，和其他房源比，价格还是偏高的。

比如这套，同样也是在溪北新村北区，也是74平，目前的挂牌单价不到1.3万，总价比上面这套低了9万。

残酷的是，即使这套房子便宜了那么多，也已经从4月挂到了现在，近30天内根本无人问津，更别说那套比他贵那么多的房子了。

每每看到这样的房子，我就想问：房东，你真的想卖房吗？

再来看看滨湖区的瑜憬湾。

从降价信息看，这套房源属于今天的降价之最：一下子降了25万▼

颇有割肉的感觉。

但事实是：降完价后的这套房，还是贵得很。

下面这套房，也是136平，也是沿河景观房，还是装修房，按照现在136平的装修成本，连家具、家电，毛估估40万肯定要的，即使算掉折旧，也能值上25万左右——但人家卖多少？

330万。

去掉折旧的装修，这套房子的“毛坯”价格大概在305万。

再来看看同小区其他在售房源的价格▼

如此所见，挂牌房源里装修房居多，售价在1.9-2.1万/平，均价2.1万/平不到。

而这套即使已经猛降了25万的毛坯房，单价还是比这些房源高了不少，总价达到了325万。

我都不敢看他降价前的价格▼

所以，跌惨了又如何，你还是太贵啊！

前段时间和几个房东聊，发现现在无锡二手房市场的定价逻辑很有意思：

比如，有的房东是根据自己买房缺多少钱来定价的。

“有的房东本来自己的房子可能只能卖150万，但是买新房的缺口有点大，那么我报180万吧……”

再比如，有人是根据幻象来报价的。

之前雅居乐中央府附近的中介告诉我，本来是300万卖掉的房子，业主会在群里说自己是320万卖掉的，于是就有人到中介那边去把房子挂到325万，如果325万的卖掉了，房东会去业主群里说自己是335万卖掉的……“所以我们这里每次有新成交的时候就是调价最频繁的时候”

还有的是中介让业主自己看心情报价，学区房比较典型。

前几天一个锡师学区房业主来找我，问我他的房子挂多少价格合适。我找了下最近几个月的成交记录，都没找到和他同类型的房源，于是建议他去问消息更灵通的中介，结果他一副无奈的样子回复我：

“中介不靠谱，随便我报价。”

他还真按照中介的建议随便报了个价，结果，明明是很热门的锡师学区房，一个月了，就来了两组客户，看了一下就没有然后了……

他问我，卖不动的情况下，要不要降价？

我：“如果现在降价，你的记录里就会有降价记录，甚至，因为你的降价幅度过大，可能会成为很多人的关注焦点，被写成文章，叫嚣‘市场不行啦，锡师学区房猛降30万！’你，背得起学区房跌惨了、二手房市场大起大落这样的锅吗？”

眼下，一点风吹草动都会惊起大波澜的无锡二手房市场，比任何时候都需要大家的理性看待。

而理性的第一步，是“理性定价”。