有业主在等待旧改中逝去，

有开发商在等待旧改中破产，

但也有人等来了希望。

益田集团从2007年进驻深圳" target="_blank">罗湖木头龙社区意欲旧改，迄今已近十年，由于无法与部分业主达成一致，旧改迟迟未能启动。也是等到花儿都谢了！

这个深圳旧改之难的典型项目，近期在拆迁补偿谈判上取得重大进展，有30户业主与益田达成旧改协议，项目签约率已达到98%，目前仅有30多户尚未签约，开发商认为旧改已是指日可待。此处可以有掌声吗？

实地探访木头龙小区

▲木头龙小区始建于上个世纪80年代，带有福利房性质，集中居住着国企、事业单位职工。

一名业主认为，在2007年益田进驻打算改造之前，木头龙小区部分建筑虽然外观破旧，但是居住环境较为宜人。

据业主介绍，小区均为低层建筑，容积率并不高，绿化不错，小区内配套有球场等。另一方面，小区紧邻优质的小学、中学教育资源，还有幼儿园，配套丰富。此后又有地铁开通，交通出行也很是便利。

▲木头龙小区已经有20多栋被拆除，大量建筑垃圾仍然遗留在现场，野草丛生。

▲大量的房屋门窗均已经被拆卸。

▲小区内四处悬挂着标语横幅。

木头龙拆迁补偿补了多少

木头龙旧改卡壳于“钉子户”。根据项目部工作人员的介绍，早在2012年，这一项目签约总数已经达到80%。到2015年年中，签约户数与面积达到90%，仅剩下130多户。到今年年中，又有超过半数业主签约，剩下仅仅60多户。

此番经过5个月的谈判，再度有30户业主组团与益田公司进行签约，目前小区尚剩30多户未签约。

项目部工作人员认为，与业主的分歧主要在于拆迁补偿。公开的补偿协议显示，益田按照1:1.3的比例进行拆迁补偿。

但工作人员透露称，一些业主1套房产要求赔两套房产，有的要求赔偿商铺，还有的要求开发商按照每平方米15万到20万来回购房产，由此难以达成一致。

工作人员还透露说，“钉子户”中大部分都是木头龙社区的老住户，他们在深圳奋斗一辈子，有且只有这一套房产，房产是他们博取城市发展红利的最后的“筹码”。

项目尚未启动，已投入数亿元

木头龙小区旧改之难，显示出的深圳旧住宅改造困局。根据目前的规定，必须100%业主、100%的面积同意签署拆迁补偿安置协议，方能确认实施主体。一户不同意，项目就无法动工。

益田在木头龙项目中，每年都有真金白银的投入。目前开发商每年向已经签约搬迁出小区的业主支付租金，租金从2015年从60元每平方米提高到70元每平方米，益田每年支付的租金高达一亿元左右。

木头龙小区最早动迁是从2011年开始，到2015年期间，益田每年支付租金也在七八千万。项目尚未启动，总投入已经数亿元。

我的地盘我做主

据悉，此番签约的30户业主中，不少是“强硬派”，有业主甚至打定主意要当“钉子户”。一名签约业主告诉南都记者，多年之间，他一直都拒绝与益田集团就拆迁补偿进行谈判，与益田集团积怨甚深。

这名业主分析称，实际上所有坚守的业主都明白，旧改要启动，必须要获得业主的签名同意，坚守到最后并不会吃亏。最坏的打算是开发商被拖垮项目烂尾，未签约业主仍然有房可以居住。反倒是那些已签约业主可能受损更大。

不过这名业主还认为，他们也摸准了开发商的心态，近年来房价攀升，开发商在这一项目中所涉利益巨大，“只要有钱赚，开发商就不可能轻易放弃，仍然要和业主来谈。”

如此“强硬”是如何被“拿下”的

拆迁补偿问题并非重点

上述业主表示，他在木头龙居住几十年，是这里的老住户，与邻居关系和睦，认识的人多。此番签约的30户，就是在他以及另一名住户的联络之下，组成了一个团体，来与益田进行谈判。

对于组团谈判的原因，他认为有机缘巧合的因素。但他也表示，谈判之前并不抱希望，只是抱着试试看的心态。据介绍，这一谈判由两名业主作为代表，与益田集团高层直接对话，双方往来文件多达80多份，谈判次数超过十次。

这名谈判代表透露称，实际上拆迁补偿问题并非谈判重点，双方曾据理力争的一个重要条件就在于，是否签约之后要立即搬走的问题。

这名谈判代表表示，业主要求签约之后，不能立即清场，要允许他们继续居住，直至项目取得许可，可以马上动工之际。他认为，这是他们谈判的一个底线，他们要通过这样的方式保证个人财产的安全，即便日后这一项目旧改失败，他也要保证自己有房居住。

但益田方面则坚持要立即清场，以迅速推动旧改。双方由此多次协商。最终开发商退让，接受了业主提出的这一条件。

尊重是第一前提

回忆整个谈判过程，这名谈判代表认为，谈判过程当中，业主方面一直由两名业主同时参与，相互监督，获得了其他业主的支持。同时，益田集团高层表现出很好的耐心和诚意，面对谈判中的问题，双方都在尽力找到解决方式。“我们感觉受到了尊重。”这名谈判代表就表示。

他认为接下来剩下的30户业主更难以被打动。虽然开发商认为主要是补偿问题，但这名谈判代表就认为，益田集团在进驻小区多年，与这些业主积怨甚深，只要小区发生的问题，都被业主们记在了益田的账上。如果不能从情感上让业主认同，接下来的33户谈判仍不知要拖到何时。

他认为，业主们都很清楚，木头龙一些楼体已经被拆除，显然是必须要旧改的，益田在此投入巨大，也只有可能由益田来旧改，他们实际上无力改变这一局面。

这名谈判代表坚持认为，只有让未签约业主生活不受干扰，尊重业主，让业主认同益田，就能顺利推动项目进程。

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