一则轰动的人事任命才刚过去七天，另一则项目转让消息的出现，又推动云南城投、保利集团的混改驶入了快车道。

10月21日，云南城投置业股份有限公司公告称，其就下属公司部分股权及债权转让事宜，与保利发展全资公司广州金地房地产开发有限公司、公司控股股东云南城投集团签署《合作框架协议》，公司与广州金地拟就公司下属公司部分项目展开合作，有效期为自签署之日起6个月，同时广州金地向公司支付共计22亿元作为交易诚意金。

此次所涉及的出让项目包括云南昆明、西双版纳以及广东东莞共四个项目，其中两个项目是以文旅或康养概念打造的大型综合体项目。

而接盘的主体广州金地则是由保利发展全资持股100%。即是说，作为保利集团下重要的上市地产平台，“先头兵”保利发展在这次混改中已迈出整合的第一步。

早在此前，就有消息指出，新获任为省城投集团党委书记、董事长的卫飚，已带领保利集团本部、保利发展、保利资本相关负责人组成的尽调工作组进驻云南城投集团，不排除未来保利发展会与云南城投在业务上的交集。

让人好奇的是，为什么是这四个资产包先被保利看上了？

云南城投的转让

公告披露，云南城投置业拟将其持有的昆明欣江合达城市建设有限公司60%股权及对应债权、昆明市官渡区城中村改造置业有限公司90%股权及对应债权、西双版纳云城置业有限公司90%股权及对应债权、昆明市官渡区城中村改造置业有限公司90%股权及对应债权、东莞云投置业有限公司90%股权及对应债权，以协议转让或公开转让的方式转让给广州金地。

其中，欣江合达由云南城投置业公司出资8400万元，持股70%。今年1月，欣江合达竞得位于昆明市晋宁区晋城镇新街片区21宗土地，共计1331.28亩，土地用途为住宅/商住/医疗/教育，总计容面积192.26万平米。

据了解，这些地块正是用于开发“梦云南·蔚蓝山海”项目。该项目此前备案名为“古滇绿色康养健康城”，位于云南昆明滇池东岸古滇版块，将打造成一个融生态环境展示、文化艺术创意、养老养生示范等为一体的旅游文化城市综合体。

目前，项目正在进行售楼部及其中179.2亩住宅地块的开发建设工作；在今年9月，云南城投还举行了蔚蓝山海新品发布会。

官渡城改公司则由云南城投持股100%，持有“关坡二期项目”，归属关坡片区城中村改造项目，该项目是官渡区首个与云南城投集团合作的城中村及旧城改造项目，现已建设有一期商业板块融城金阶与二期住宅板块融城春晓。

该项目公司现时仍有2019年通过招拍挂方式取得位于昆明市官渡区关上街道办事处J2008-058-C、D2、E、H1、H2、G地块，土地面积150.17亩，用地性质为商业、住宅及服务设施用地，目前该部分土地尚未动工建设，拟继续打造融城春晓项目。

东莞云投置业同样由云南城投置业100%出资控股，对应的是东莞华阳花园项目。该项目地块是云南城投于去年9月竞得的麻涌华阳湖巨无霸商住用地，总价8.9亿元，占地8.8万平方米，目前项目已于 2019年4月开工。

而另一个位于西双版纳的项目，则来头不小。版纳置业成立于2011年6月，由云南城投置业持股95.24%，旗下持有的是明星项目“雨林澜山”。

雨林澜山项目对于云南城投的意义非同一般，这不仅是云南城投进军版纳的首个项目，也是其开发的首个“梦云南”系列文旅大盘项目。该项目背靠山地森林，地理位置优越，由云南城投于2011年取得土地，共845亩。

目前，一期、二期别墅及三期在销售阶段，二期商业部分仍在建设中。不过，雨林澜山开发八年以来还有近一半土地未开发，剩余未开发土地约454.59亩，地上计容可售建筑面积为68.85万平方米。

也即是说，此次云南城投拟转让予保利发展的包括昆明的蔚蓝山海、关坡二期融城春晓、东莞的华阳花园以及西双版纳的雨林澜山共四个项目。若转让成功后，云南城投在四个项目上的持股权仅剩10%、10%、10%以及5.24%，不再拥有项目的控制权。

对于为何挑选这四个项目予保利，云南城投置业董秘李映红对观点地产新媒体表示，这是此前双方互相考察项目产生的结果，项目本身并没有问题，只是基于双方合作目的进行转让。

虽有双方混改、合作在先，不过，云南城投手握优质项目却不得不出让，根本原因或许还是在于目前的运营、财务状况。

就上市平台云南城投置业而言，半年报显示，2019年上半年，云南城投实现营业收入18.85亿元，同比下跌51.85%，归属于股东亏损额7.85亿元，亏损额扩大325%。截至6月末，公司存货余额517亿元，同比增幅9.13%，这也正是这家宣称处于转型期的公司所遭遇的阵痛。

“这些云南项目都非常优质，地理位置十分好，不过云南城投现在最主要的就是尽快变现，回现金流。”云南业内人士康兵说道。

同时，康兵认为现在转让的这些项目有些还处于土地开发、报规阶段，离销售期还比较远。“优质的、可以销售的、能回现金流销售的还都在云南城投手里，像山海湾八号、融城昆明湖，同时手里还有大量优质的土地资源。”

据悉，截至2019年上半年，云南城投已取得不动产证的土地储备为约6882亩。

保利与文旅

一头是重组中的云南城投，另一头则是交出22亿元交易诚意金的保利发展。

虽然此次混改的参与者为云南城投与保利集团，且混改方案尚未披露，但早有观点认为，保利发展作为集团上市地产平台，或有机会嫁接或参与开发云南城投所拥有的文旅土储资源。

事情并非没有苗头。此前8月6日消息，卫飚带领保利集团本部、保利发展、保利资本相关负责人组成的尽调工作组进驻云南城投集团。

出现在其中的保利发展无疑是焦点。但让人好奇的是，一家年销售破四千亿的房企与滇系文旅地产大佬，这两者之间的匹配性与可能性在哪？

从区域布局上而言，不管是广东东莞还是云南昆明、西双版纳，都不算是保利深耕的地方。尤其是云南，截至上半年，保利在云南仅有5个昆明的在建项目，且在云南的土储占比不到2%。将近2000亩的土地，对于保利来说确实是个有效补充。

从业务类型上看，相比于其他纷纷转型文旅地产的房企，在人们的印象里，保利似乎并不是一家与“文旅”搭边的房企。

不过，今年8月的一则消息或许可以窥出些信号。

8月12日，保利发展发布公告称，董事会全票通过议案，同意公司与全资子公司保利（横琴）创新产业投资管理有限公司按照51%:49%的股权比例，共同设立保利旅游产业发展有限公司，注册资本1亿元。

查阅工商信息获悉，该公司早在今年5月份设立，现公司全称应为“保利（广州）旅游产业有限公司”，法定代表人是刘智慧，曾任保利浙南房地产开发有限公司总经理、保利华南实业有限公司助理总经理。

而半年报显示，于今年上半年，保利发展还设立了另外一间相关文旅公司——湖北保利文旅发展有限公司，成立日期为2019年1月11日，注册资本为1亿元。

据不完全统计，截止目前，保利发展旗下涉文旅的公司数量至少有6家。除了新成立的保利（广州）旅游和湖北保利文旅，还包括保利(重庆)文化旅游产业发展管理有限公司、保利（海南）旅游发展有限公司、林芝保利旅游发展有限公司、石象湖旅游发展有限公司。此外，还有一些涉及康养、高尔夫概念的子公司。

在2018年的年报中，保利发展还表示，在“一主两翼”的战略布局下，除加快发展物业、代理、建筑、商业等四个核心板块，同时重点培养会展、文旅、康养、教育、公寓潜力板块。

“文旅”这两个字，似乎被保利提上了日程。

在此次出售的项目中，尤其是昆明蔚蓝山海以及西双版纳雨林澜山项目，都是保利不可多得的优质文旅、康养土储资源。

另于今年6月份，云南城投回复上交所问询时披露，其已相继储备了总计约3600亩康养及旅游地产用地。

“城投找到资金，保利找到资源。”康兵如此形容双方的合作。更值得想象的是，这仅是混改征途上的开始，后续混改真正落地时，保利发展又会从其中获益多少呢？这又会不会是保利实现念念不忘的前三梦的另一轨道呢？

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文章来源:观点地产网