本文来源 ：万晟智库

低层高密产品一直是住宅开发领域的一个重要组成部分，代表国人的一种理想生活方式，是创造附加值的王牌产品，对时下热门的特色小镇开发也有重要意义。

2016年，万晟共考察52个低层高密项目，结合日常产品研发，得出些许思考与心得，与诸位同仁探讨。

“年度观察

院墅化是低层高密产品的大趋势

通过项目考察发现，15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。我们将这种现象称之为院墅化。

院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因：

1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多；

2）院墅化产品可以实现较强私密性；

3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣；

4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。

院墅化体现在不同城市及定位的低层高密项目

△ 部分典型项目体现

结合目前院墅型低层高密产品的不俗表现，本文将从合院型产品、院落空间营造、地下空间、立面风格四个方面来进行总结分析。

△ 中粮瑞府/遇见山/桂语里/江南里样板庭院

（图片部分来自网络）

壹、合院型产品

规划数学题的新答案

随着土地高效利用的规划导向及房价不断走高的楼市现状，大部分低密项目都面临着用地容积率高而单户面积紧凑的局面。土地效率与产品力如何取得平衡逐渐成为许多低层高密项目能否成功的关键点。

对比传统产品，同样用地条件下，合院型产品的业态可以上升一级

下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。

△ 容积率与产品对应关系（图片来自网络）

15-16年的项目推出了新的解决方案：采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。

下图列举一些相对典型的规划布局方式。

△ 铂悦犀湖/中粮瑞府/南京院子/桂语里/杭州院子/海月甲第

（分析图自绘）

毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容积率提升上确有奇效。为了探寻合院类产品的能力边界，我们将年度典型产品在100m*100m的用地上进行模拟极限容积率测算，并按照容积率由大到小进行结果排序。

3F合院型产品的实际容积率可达1.2-1.6，2F合院产品实际容积率可达0.8-1.0左右（项目应用时需扣除面积赠送带来的容积率折损）。对比前图0.2-0.7的低层高密范围，容积率有很大的提升。

△ 低密产品的极限容积率排列图 (分析图自绘）

说明：由于各地的面积计算则不尽相同，此处均采用地上实用平面来统计面积以便进行比较。实际应用时容积率将有一定折减。

如洋房用地（1.0以上）可以用乐高系产品提供见天见地的墅居感受，叠拼用地（0.7-1.0）可以用L型产品实现类双拼效果，联排用地（0.7以下）则已经可以脱离容积率压力来追求空间丰富度和居住体验了。

对比传统产品，合院型产品有优势也有不足

1）私密性好，居住更放松

和传统一字型联排对比，合院型产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性好，容许院落空间成为家庭活动的重心。所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内景观均好性提升。

△ 联排与合院私密度对比（分析图自绘）

2）空间向心性好，空间更舒展

从下图可以看出，低层高密户型分化出I型、L型、T型、U型和F型五种典型平面形式，其中L/T/U/F以院落空间为平面的中心，公共性功能空间围环绕展开，客户的家人可以有各自的活动空间。临院可以借景入内，享受“对影看月，临窗听雨”的文人意趣。

I L Ｕ Ｔ Ｆ

3）采光面大，布局更灵活

合院型产品（LUTF型）相较于传统产品，有更大的采光界面，户型布局灵活度更高。

△ 典型院墅产品的LDK分布与宅院系数分析（分析图自绘）

4）部分平面存在通风问题

对于单纯的L型产品来说，由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，将阻碍户内的空气对流，不利于户内温度控制和空气质量。这种问题在入门级产品中尤其明显。在北侧不宜开窗的墙面增加排风设备或者开设高窗即可避免。

万晟搜集了许多典型合院型产品平面，以比较产品力差异

按照占地面积从小到大，占地60-260，地上面积跨度从160到500，销售面积从110-500，涵盖了入门级至豪宅级多种产品线。可见其适用范围十分广泛。

极小者重用地效率，极大者追求私密度、空间舒适度与体验丰富度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到一个匹配特定项目定位的最优解。

△ 部分合院型产品平面轮廓（分析图自绘）

贰、精细化造院

产品力提升的新重点

△ 万科乐高系·桂语里项目样板院

在院墅化的大背景下，许多低层高密项目着力将院落营造为产品的核心亮点，以匹配客户的生活美学要求。

从项目考察中，我们观察到以下几点：

随着产品面积段的增大，院落空间逐渐丰富

简单归纳为，建筑面积越大，则院落面积越多，院落层次越多，空间越丰富。面积越大，则院落功能需要分化，使空间呈现出层次感，兼顾礼仪与生活。

△ 院落丰富度与项目定位的匹配关系（分析图自绘）

在空间尺度较大的豪宅级产品中，院落可分化为营造仪式感的入户院落、有一定尺度的起居院落、玲珑精致的赏玩院落及满足功能的后勤院落（天井）和采光院落（天井）等。

在占地面积较小的情况下，院落主要是客户家人活动的场所，宜集中设置，并与起居、餐厨直接发生联系，形成1+1>2的空间效果。院落面积极小也可以设置两种以上的使用功能，以便匹配客户的不同时段的生活需求。

△ 院落分化：江南里与中粮瑞府（分析图自绘）

豪宅级低层高密产品中，主院有三种尺度——天井、庭院、园林，各有千秋

传统民居中的院落可分为天井、庭院与园林三种空间，同样都是生活中心，尺度不同，装饰程度亦不同。

在同样代表传统院落生活方式的背景下，天井更重通风与装饰，庭院重采光与活动，园林重赏玩与互动。

在低层高密项目的院墅化大背景下，我们看到了对于这几类空间尺度的借鉴。

1）天井：泰禾南京院子

空间尺度：地下二层，高宽比3:1，长宽高约5m*5m*14m；

装饰方式：地面全石材铺装，侧墙用汉白玉装饰。

主要功能：地下室采光；起居室对景；户外活动场地。

△ 天井-泰禾南京院子样板院（图片来自网络）

2）庭院：中粮瑞府

空间尺度：地面层，高宽比1:1.5；长宽高约7m*6m*5.4m。

装饰方式：一半采用石材精装，一半采用户外木地板铺装。

主要功能：户外起居室；户外活动场地。

△ 庭院-中粮瑞府样板院（图片来自网络）

3）园林：绿城江南里

空间尺度：地面层，高宽比1:1，长宽高约6m*12m*5.4m；

装饰方式：地面为传统园林的铺装,侧面为白墙、叠石、廊、树

主要功能：曲廊；叠水园林；休闲会谈区；茶室。

△ 园林-绿城江南里样板院（图片来自网络）

从三个典型案例可以看出，对院落尺度的选择必须基于地域，考虑项目当地的气候和生活习惯。把本属南方的天井搬到北方必然难以忍受，试图把园林置入北方庭院难如江南精彩。而瑞府般敞亮的庭院置于江南水乡，恐怕效果略显苍白。

精装院落交付有助于提升客户体验，可成为项目脱颖而出的发力点

部分项目突破以往样板院落草皮交付的通常做法， 考虑到客户自行装修可能会遇到方案设计或施工方面的困难，提供庭院精装修交付或选装服务，从销售情况看也受到了客户的欢迎。

自然，院落精装交付背后有许多难点。如绿城、泰禾，整合专业设计资源，打通了从设计、采购到施工、养护等全链条的各个环节，方才能够为客户提供高标准、高美感的精装院落。

定位普通的项目很难效仿高额成本投入，客户也未必会为此买单，不妨换个思路，从实用出发。如杭万桂语里的院子，木甲板铺装，布置户外沙发与烧烤台，成为室内空间的外延，也受到了客户的一致好评。

△ 图片来自网络

叁、地下空间

附加值挖掘的新手段

△ 中粮瑞府400㎡样板间地下图书馆（图片来自网络）

豪宅级低层高密产品极致挖掘地下室价值

一些全国知名的改善型或豪宅型的低密产品对于地下室价值挖掘可谓极致，通过引入下沉庭院、采光天井等将地下室由辅助功能空间转变为重要起居活动场所，目前我们看到两种不同的思路——体验派和实用派，

1）体验派：超尺度地下活动空间

中粮瑞府地下室，以6m*6m*6m的通高图书馆主题空间形成了超出预期的体验，完美震撼客户。辅助配备一些影音室、家政间、保姆间、SPA等。

龙湖西宸原著地下室：6m挑高的空间中设置一面靠墙的大鱼缸，给客户以十二分想象空间。

2）实用派：地下空间地面化对待

泰禾南京院子，通过庭院下沉至地下二层，地下室的使用和地面一样。在320户型中地下室布置了3个卧室。从销售成果上来看，客户的抗性不大。

深挖地下室价值成为重要趋势，究其原因，在一二线高房价城市，同‘面粉大过面包’的地价相比，地下室提升带来的成本增加不过九牛一毛，而地下室品质提升后对于销售单价的摊薄则效果显著。因此越是极致的顶豪项目，对于地下室品质的要求的越高。

经济型低层高密产品更重视成本匹配度

与豪宅追求极致客户体验相反，入门级产品更追求定位匹配，即售价/成本与客户体验的平衡。极致的经济型产品出于成本控制的考虑可能选择不做地下室。背后原因如下：

1）入门级客户的居住需求可以通过地上面积已经满足，更关注“见天见地”而非地下室；

2）居住者得以避免地下室除湿、排水等技术问题，降低居住维护成本。

例如杭万桂语里项目，地下空间全部用于集中停车，通过控制成本进而控制总价门槛。

中档定位的低层高密产品为客户提供超乎预期的体验

在成本允许的情况下，为客户提供超乎预期的体验是相对稳妥的解决方案，如有直接采光通风的双层挑空活动空间。在难以确保地下室使用性能（除湿、通风）的情况下，地下空间不宜设置为主活动空间。

肆、中式风格

立面的主流倾向

△ 不同年份的立面风格细分（分析图自绘）

万晟将年度考察项目的立面风格进行归纳梳理，得到了下面一张表。这里面可以看出两个趋势：

中式主题成为项目调性的主流选项

从我们整理的表格中可以看到，15-16年超过2/3的低层高密项目宣称自己是中式风格，无论实际的建筑形象如何。中式风格与院墅化可谓绝配，实属必然。

现象背后，体现了国人文化自信的提升。中国文化传承的特殊造就了审美的惯性。对于高墙深院、雕梁画栋，国人潜意识中便会将其与权、钱、地位联系在一起。这解释了绿城桃花源系列的飞檐翘角与泰禾院子系列的朱门石狮为何大受欢迎——本质上中式风格售卖的是存在于国人骨血中的理想，前者桃源避世，后者庙堂高远。

市场更为青睐有一定装饰的立面风格

中式之外，仍有一定项目采用欧式、新古典风格，而现代风格的项目近乎于无。现代风格在材料施工不到位的情况下难以体现价值感已成行业共识。而对于价值感的高度需求却正是低层高密客户的重要特征。无论欧式或中式，装饰的作用正是让客户感知到建筑的价值。

在这里，我们也不妨预测，倘若能够做到真材实料，施工精细，现代风格也定会受到客户的欢迎。毕竟现代的生活方式更易与简洁、实用的建筑风格产生共鸣。

如何在低层高密项目中体现中式风格？

年度项目为我们提供了几个不同的思路：

1）古典中式：在2016年的低层高密项目中，绿城选择坚定传统中式立面的方向，在立面、景观和室内的调性统一和施工完成度上首屈一指。

△ 古典中式：江南里示范区&样板房（图片来自网络）

2）形制中式：泰禾院子系王府规制门头的主题随着九城十六院的铺开在立面、符号上做出了一定的细化和变化。仪门、抱鼓石、牌匾、铜灯等元素的反复运用使院子系产品形成很高辨识度。

△ 形制中式：泰禾南京院子（图片来自网络）

3）装饰中式：龙湖原著系是在示范区的建筑立面与景观中做出了特色。大挑檐、高度装饰化的示范区门头成为原著系的标志特征。低层高密产品本身通过一些装饰符号来体现中式特征。

△ 装饰中式：龙湖景粼原著（图片来自网络）

4）意象中式：我们也惊喜的看到，一些风格清新的项目也受到客户的欢迎，如杭州桂语里。白描手法写意江南民居风格，木窗灰砖呼应自在墅居。

△ 意象中式：杭州桂语里项目实景照片(图片来自网络）

“万晟观点

低层高密产品必将回归居住本质

观点一：随着房地产市场的逐渐成熟和客户生活需求的的逐渐清晰，面积理性化和院墅化是低层高密产品的发展方向。目前看来，合院型产品在项目定位和产品力之间能够找到一个较好的平衡。

观点二 ：截止现在，部分低层高密项目的关注重点在于如何营销包装，而非人在房子里面的居住体验。宅与院如何更好的服务于生活应成为重点突破方向。

观点三：相较于公寓产品的发展成熟度，目前大部分低层高密项目毛坯交付，对居住性能和使用方式考虑较少。随着工业化水平的逐渐提升和社会专业化分工的推进，低密度产品会更关注居住体验的舒适便捷，走向精装交付。

观点四：短期内立面设计趋势是基于现代空间结构、带有传统装饰韵味的典雅装饰方向。现代风格在近期几为空白，可能成为新的突破点。

绿城、泰禾、万科等先行者为低层高密产品研发提供了一些可能性，做出了很好的开局。低层高密产品的可能性仍然很多，等待更多项目来不断挖掘和展现。

万晟在不断学习市场上知名项目的同时，在万科原有产品上持续进行总结和研发，不断迭代升级，并在部分项目中得以落地实施。愿与各位一道期待，2017年涌现出更多令人惊喜的低层高密项目&产品！

△ 《双燕》吴冠中

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