思想观点指数值 9月末，碧桂园服务拟以不超过100亿人民币成本收购富力物业集团旗下唯一分公司富良寰球。收购进行后，碧桂园服务将拥有富良寰球100%的股份，并间接性收购富良寰球所持股的每个总体目标企业的100%股份，其销售业绩、财产及债务也将与此同时与碧桂园服务报表合并。

此次对富力物业的企业并购是碧桂园服务继今年初收购蓝光嘉宝服务项目后又一次大格局收购，这宗千亿并购案也再度更新了物业管理服务领域的企业并购记录。

依靠该笔买卖，碧桂园服务经营规模完成了进一步跳跃性提高，地区性合理布局获得提升，早期加仓的商管商圈也伴随着广州富力新项目进到而加强，龙头企业影响力更加牢固。

物业管理公司被占领成领域融合缩影

依据富力物业招股书给予的数据信息，截止到2020年12月31日，已管理方法有552个新项目，在管总面积6940万平方，遍布于全国各地26个省、区的102个大城市。

2019年底至2020年4月，李思廉与支撑力根据新创办的广州市富星商务咨询有限责任公司，以累计约3亿人民币RMB成本收购了富力物业及相关分公司的所有经营实体线，取得成功将物业管理服务业务流程从富力地产中脱离，完成了物业管理公司的民营化及平台化融合。

依据财务报告，富力物业持续三年都保持着较高的负债率，所有者权益为负数，2018-2020年资产总额各自为-3.5亿人民币、-1.0亿人民币及其-1.6亿万元，纯利润则慢慢由负转正定级。

赢利状况则由2018年的亏空情况修复至2019年纯利润0.64亿人民币及其2020年纯利润2.4亿人民币（没经审批），这也是李思廉与支撑力二人可以在2020年初以3亿人民币廉价将富力物业民营化的缘故。

 
数据来源：企业公告，思想观点指数值梳理

2021年4月11日，李思廉与支撑力再度引进升卓做为富力物业的战略投资，升卓以10亿RMB的成本以旧换新了富力物业的一部分股权。据统计，陈思乐为ATLAS 寰图联席董事长兼集团总裁，升卓为其子公司拥有的企业。

富力物业提交的招股书表明表明，其与李思廉、支撑力均为亲朋好友关联。李思廉、支撑力各自拥有富力物业46.48%的股权，而陈思乐则拥有剩下的7.05%。

 
材料来源于：企业公告，思想观点指数值梳理

股权资产重组结束后，2021年4月26日，富力物业总算赴港递交了招股书。

依照富力物业招股书公布的财务报表及其现阶段香港交易所已发售物业管理服务公司的市净率状况看来，若富力物业成功于香港联交所发售，思想观点指数值预估筹集资金额度将很有可能超出50万港元。

9月20日晚，碧桂园服务公布对富力物业收购公示后没多久，富力地产随后发布消息，李思廉及支撑力俩位公司股东将以自身为名向企业给予约80万港元（折合RMB66亿人民币）的公司股东资产，预估于将来1-2个月内进行，最开始9月21日富力地产就可以接到约24万港元首单资产。

受此系列产品信息危害，富力地产与碧桂园服务截止到9月21日收市各自取得12.12%与6.21%上涨幅度。

依据富力地产2021年半年报，截止到2021年6月30日，富力地产现钱短债比0.55，净负债率123.5%；去除应收帐款后的负债率则在74.9%，三道底线指标值均压线。进到9月后，标普评级与惠誉也陆续上调了富力地产及关联企业的评分。

三道底线不但深远影响了房产开发公司的现况，也加快了物业管理服务领域的集中化融合，富力物业被收购变成当中的一个缩影。

碧桂园服务加速收企业并购节奏感

从碧桂园服务的角度看来，以达到千亿的成本收购富力物业也如影随行。

依据9月20日碧桂园服务发布的收购公示內容，富力物业服务承诺2021年经财务审计归母净利润将不少于5亿人民币，财务会计收益不少于42亿人民币，截止到2021年12月31日在管总面积将不少于0.86亿平方米，总合同总面积将不少于1.27亿平方米。

若以服务承诺的2021销售业绩为规范，现阶段第一阶段收购溢价增资则等同于其14倍的市净率。

与先前碧桂园服务对蓝光嘉宝服务项目的收购案比照，富力物业显著经营规模更小，即使后面6600万平方新项目总面积所有成功交货，也只与蓝光嘉宝截止到2020年末的在管总面积非常。

但是特别注意的是，碧桂园服务并不是在盲目跟风扩张经营规模，蓝光发展很多年深耕细作四川，收购蓝光嘉宝服务项目填充的恰好是西南地区地区合理布局比较欠缺的不够。

而富力物业的经典特点，取决于其发展战略规划产生的区位优势。富力物业当今在管的很多新项目都坐落于一二线城市关键地区。

依据招股书，富力物业新项目市场集中度较高，2020年58.7%住房物业管理服务收益及其80.2%商业服务物业管理收益都来源于一线及其新一线城市。对物业管理公司来讲，经济发展魅力更高一些的区域中心城市新项目显而易见具有更高的进步室内空间。

而商管新项目也是富力物业的一大优点，截止到2020年12月31日，富力物业商业服务物业管理服务总面积达1120万平方，商业服务物业管理服务及经营等服务项目奉献了2020年32.4%的主营业务收入。

并且，碧桂园服务恰好是2021年上半年度收购并引入了万科文商旅服务的一部分财产，才逐渐大力扩展商管业务流程。

总体看来，不论是区位优势或是商圈的填补，富力物业对碧桂园服务而言都有着非常高的契合度。

碧桂园服务曾表露2025年将完成千亿元营业收入，从现况看来，为完成这一总体目标，碧桂园服务必须达到每一年约50%的复合增速，单纯性借助投招标会与来源于关联企业的内生提高已难以完成，将来两年必定会再次收企业并购的脚步。

中报结果显示，截止到2021年6月30日，进行对蓝光嘉宝服务项目的报表合并后，碧桂园服务在管总面积已做到6.44亿平方米，合同总面积12.05亿平方米，进行对富力物业的收购后，物业管理服务领域内除天地万物云外已很少有公司能望尘莫及。

继阳光城舍弃物业管理单独发售方案，将阳光智博股权置换给天地万物云后，现阶段物业管理发售的激情好像有一定的褪去，新力服务项目招股书无效后也传来或被总公司售卖的信息。

银行信贷缩紧的背景下，房地产企业售卖财产断臂求生会更为经常，但这也给领头物企给予大量的收购标底，顺势而为无法挽救。

原汇报 | 敏于数，追根溯源，讲解房地产多方面主脉。笃于行，揭领域总体发展趋势规律性。