北京之后，深圳加码。对“学区房”的整治，深圳有了新动作。

7月31日，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）在深圳市人大常委会网站公开征求意见。

其中，该《意见稿》针对各界关注的教育公平问题，明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

虽然只是“草案征求意见稿”，但该消息一出，马上引发市场震荡。此前，深圳有学区房卖出32.27万/平的单价，而《意见稿》公布后，开始有不少业主减价挂盘试探市场，担心日后学区房降温会大打折扣。

尽管业内有声音认为这是“釜底抽薪”的大招，但也有人认为还有很多细则亟待细化，落实方向和效果都尚未可知。

“大学区”概念并不是首次出现

对学区房影响并非“明显”

此次深圳公布的《意见稿》共五章七十三条，涵盖社会各个领域，但“推行大学区招生”格外引人注意，这直接关系到深圳学区房是否还存在。对于已经购买高价学区房的人，则担心学区房是否会出现大跌情况。

《意见稿》明确，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制；探索开展小学暑期托管服务以及建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制等措施，合理均衡配置教育资源，优化教育结构，促进教育公平。

但“大学区”的概念并不是第一次出现。早在2015年，深圳出台《深圳市教育局关于义务教育招生工作的指导意见》，探索试行大学区招生制度。

根据该意见，各区可根据“相对就近、教育均衡程度相当、学校相对集中、九年一贯对口”的要求，结合实际情况，以社区、街道等为片区设置大学区。

深圳比较通用的做法是，试点范围内，划出多所公办学校，强弱校搭配面向同一片区招生。家长可自愿在学区内为孩子报读2～3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。

以深圳市龙华区为例，今年3月，龙华区教育局对于入学积分的标准、深户和非深户在积分上的计算、大学区与单片区加分项等方面进行了修订。

学生将按照单校片区和大学区、深户和非深户、买房和租房细化为A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2八小类，按照学位类型依次录取。招生系统会根据户籍、住房类别、社保等条件，自动生成学位类型和积分。

以A类来说，将优先录取在附近的单片区A1类，再录取大学区A2类，单片区的优先级依然排在大学区之前。而非深户籍且租房的D类排在最后。这样看来，以距离划分的学区房依然享有优先权。如果未来依然延续类似的大学区招生政策，对学区房的打击短期并不会产生明显效果。

买卖双方心态变化强烈

新政出台导致市场价格几经变动

然而在《意见稿》发布后，市场反应却“十分迅速”。

在一个百花学位房交流群中，有人反映，百花片区15个楼盘，近段时间出现了大量挂盘，总数快突破250套了。而在去年，百花片区每个楼盘挂盘仅仅是个位数。除此以外，很多房子出现了50万到100万不等的调价。

“有些业主心态都崩了。”有深圳地区的房产中介告诉红星新闻记者，以宝安中学的都市翠海为例，上个月是14套在卖，仅仅过了一周，正好是政策发布这段时间内，就新增了20多套挂盘，其他楼盘也相继出现了大量放盘现象。还有直接下调价格和议价的。

深圳学区房的“暗流涌动”在今年7月就已开始。彼时北京市西城区出台了有关学区房的新政，也引发了深圳学区房业主的担忧。

据时代周报报道，当时深圳学区房业主普遍比较纠结。7月5日，一名南山第二外国语海德学校学区房观海台的业主，将名下140平方米的房源从原价998万元涨价至1100万元，当天又下调价格，降价112万元，7月7日挂牌价为988万元。6月7月初，该房源已经调价9次。

以百花片区为例，这里是深圳福田区好学校最聚集的片区之一。“在百花片区，每个小区都有十几套笋盘，降幅大约在5%。现在买的人大多是为了上学。”有房产中介表示，现在的卖方比以前好沟通了，但却出现了越便宜越没人要的情况。“买房的人都盼着房价能够再跌，在此之前还是倾向于谨慎观望状态，等待政策落地。”

而在罗湖区翠竹片区，有地产经纪人反映，以前降幅10%-20%的房源，在市场正常的情况下，8-10天就能卖出去，现在最短也需要1-2个月。“买卖双方的心态都不是很好。”

学区房会因新政“凉”吗？

有业主认为，学区房炒天价现象或被遏制

对于深圳学区房到底会不会“凉凉”这个话题，舆论场上早就掀起了争论。

有房产博主告诉红星新闻记者，长期来看，大学区制带来的影响非常大，后期调价挂盘的现象还会增多。另一个房产博主也持相近看法，他认为学区房已是利空大于利好，不确定性大增。未来学区房价值一定会重新估算。

但也有声音认为，大学区制度此前已实行多年，对学区房价格调控并没有太大变动。“只要学校质量有差异，名校就不会消失，名校不消失，学区房就不会消失，就是一个客观存在。”网友“深房大表哥”认为，目前出台的政策对于多点分布式的抱团优质学位片区，影响微乎其微。

此外，《意见稿》中提到的“建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制”； 以及在第三十八条“租赁住房市场”中提到，探索租售同权制度。有网友认为，不太容易实现。

比如“租售同权”，看起来有房和没房都一样，但如何保证长期租房不被打断时长、或者租房价格不涨？在政策出台后，红星新闻记者注意到，已有房东业主建议要求高额押金和一次性租6年，否则学位不予提供。

再比如“教师流动”，能否做到“跨区”？网友“深房大表哥”提到，深圳名校的优势不光涉及师资，还包括制度、管理、校风、生源、校社家关系、品牌、口碑、荣誉感等一系列，“教师交流制度”只是一个方面，而且交流出去的教师不太可能是大部分，这就导致名校仍会保持着绝对的优势。这也意味着名校附近的学区房价格很难被“调控”。

此次政策会打击哪类“学区房”？有当地业主认为，优质学区“老破小”炒天价的现象应该会被遏制。

行业人士：

学区房过热彻底解决，还需教育资源整体提升

据不完全统计，今年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原等超过10座城市出手，重拳整治学区房乱象。

给“学区房”降温几乎成了大部分城市的楼市调控共识。今年4月，中央高层会议首次提及“学区房”，明确要求防止以学区房名义炒作房价。此后上海、北京在今年纷纷通过“教改”的方式，以教育均等化为方向，试图打破学区房机制。

“从国家层面明确提出要控制学区房，到各个城市出台详细的配套规定，说明了对学区房的调控是强有力的，而且是长期的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣回复记者，学区房的降温主要涉及两个层次，一个是楼市本身的调控，另一个是教育资源的分配。

“在这个意见中形成了三位一体的调控模型，推行大学区招生和建立教师交流制度是从教育资源分配的角度出发，而完善二手房参考价是从楼市调控本身出发，三者最终结合就是在学区房上。”但王玉臣指出，学区房过热的问题的根本解决，恐怕还要继续加强教育资源的整体提升和均衡分配上着手。“否则依旧会产生刚需，而刚需很容易催热。”

盘古智库高级研究员江瀚告诉红星新闻记者，深圳之所以会推出这种大学区招生，实际上是打破了原先房地产和学区的强绑定关系，和北京的多片化学区实际上有着异曲同工的作用。“我们可以看到当前深圳的做法，实际上目的性非常明确，这就是打破学区和房地产之间的强关联度。”

江瀚指出，从长期的角度来看，房子是用来住的，不是用来炒的，这个理念正在不断深化。房地产市场正在进入一个全面发展的时代。

“深圳的做法只是一个开头，北京深圳都已经开始这么做了，未来其他城市跟随的概率也将越来越大，房地产市场去附加价值的属性也正在成为一个趋势。”

红星新闻记者 王田