365淘房 雪原 热闹的金三银四刚刚过去，江宁各家楼盘表现不俗，购买力惊人。

尤其是一些新晋热门板块大翻身，大学城、正方新城从曾经的不被看好，到如今需要摇号抢房。

· 大学城的中海方山印均价2.8万/㎡、伟星万科四季光年均价2.5万/㎡，金三银四期间分别加推2次，每次都需要公证处摇号，基本售罄。值得关注的是，两盘还是江宁有史以来第一次需要验资的项目。

（伟星万科四季光年开盘现场）

· 正方新城的山语春风均价2.1万/㎡，至今加推了2次。此前首开需公证摇号，全部售罄。

另外，今年初，正方新城G03地块由旭辉地产拍得，成交楼面价 13200 元 /㎡，未来毛坯限价24100元 /㎡，未来上市价格可能会高达2.6万/㎡左右！

不仅如此，安家在江宁此前还统计了青龙山、禄口等刚需板块的去化情况，惊喜的发现，在长期没有新盘补货下，这些板块的在售尾盘卖了2-3年，也几乎要清盘。

实际上，由于江宁主城发展的较早，几近饱和。不难发现，近年来上市量逐渐较少，越买越贵，越买越远。

自从去年金隅紫京云筑以3.8万/㎡的价格首开后，江宁的新房限价被打破，2021年越来越多的楼盘跃跃欲试，将对限价再度发起“冲刺”。

据小道消息，就在5月，江宁的新房房价天花板可能会再次突破！

01 

冲4.5万/㎡！江宁最新房价金字塔曝光

刚刚，安家在江宁统计了江宁最新房价金字塔，最高为百家湖4.5万/㎡（放风价），最低为横溪1.3万/㎡，跨度非常大。

1、放风4.5万/㎡，百家湖即将成为江宁房价金字塔塔尖 

此前，百家湖这个核心地段的房价天花板还是21世纪太阳城银座，于2018年首开，均价29500元/㎡。

由于百家湖许久以来没有地块和新房上市，寸土寸金，除了高价二手房，几乎没有选择。

百家湖唯一待上市纯新盘阳光城檀境项目，预计5月底公开售楼处，随后随时首开，建面约140-190㎡大平层，共148套住宅房源，加上精装宝放风价4.5万/㎡。（最终以销许价格为准）

2020年9月，百家湖G62地块被阳光城以93000万元拿下，楼面价8218元/㎡，毛坯房销售限价34000元/㎡。

2、放风价4万/㎡，九龙湖板块位居第二

金隅紫京云筑南区可瞰湖景的3栋已于去年推完，首开均价3.82万/㎡。中签率17.4%，一房难求，今年3月也迎来了首次交付。

计划于5月底加推北区1#、3#、5#，建筑面积120-170㎡，据小道消息，可能突破4万/㎡！

（鸟瞰效果图）

项目位于地铁3号线、5号线（在建）诚信大道站3C出口，位于九龙湖核心位置，一街之隔便是九龙湖公园，旁边就是在建的九龙湖商业中心。

另外，九龙湖还有弘阳悦禧苑在售，户型建面约220㎡（中叠），240㎡（下叠），销许均价35799元/㎡，成品现房销售，拟交付时间为2021年年底。

（弘阳悦禧苑鸟瞰图）

3、上秦淮即将上新，基础包限价34800元/㎡

就在上周末，上秦淮重磅纯新盘芳原正式公开售楼处及样板间，预计最快本月首开4栋约140套洋房，建面约105㎡、125㎡、137㎡。

项目受到限价，基础包限价34800元/㎡。

此前，上秦淮的房价天花板为融信秦尚栖庭，均价3.3万/㎡。

融信秦尚栖庭目前在售170-235㎡底跃房源，销许价格约33221元/㎡，拟交付时间为2022年6月底。预计5月加推17号楼，户型建面约137㎡，共28套。

（融信秦尚栖庭鸟瞰图）

4、一批板块严格限价，非常稳定！

大学城板块此前在售的樾山林语均价在2.7-3.5万/㎡左右，如今中海方山印和伟星万科四季光年也没能打破限价。不过去化情况来看，今年的大学城板块明显更加火爆了！

东山、青龙山、禄口、滨江、湖熟、横溪等板块均价都无上涨。

东山仅有一家新盘海玥华府，此前首开3.28万/㎡，全部售罄，目前暂无加推计划；而青龙山万众期待的雅居乐雅郡兰庭目前也没有上市计划，板块均价还保持在2.6万/㎡。

其余刚需板块暂无新盘上市，参照此前新地块的毛坯限价，大概率也不会突破现有均价。

02

二手房破新高

除此之外，金三银四期间，江宁也有一大批二手房成交价破新高。

1、龙湖春江郦城5.5万/㎡成交

 

龙湖春江郦城今年3月份成交了一套建面约87㎡的房源，成交单价高达55148元/㎡，总价480万。

据悉，该套房源为跃层房源，得房率非常高，并且原房主还在开发商精装的基础上进行了豪装，从未入住过，性价比较高。

此前，龙湖春江郦城的最高成交记录仅4.4万/㎡，小区二手房均价43708元/㎡。

2、银城千花溪5万/㎡成交

银城千花溪今年4月份成交了一套建面约84㎡的房源，成交单价高达50852元/㎡，总价427万。

据悉，该套房是个3室2厅的精装复式，上下两层，所在楼层为中楼层（共9层），房屋满2年，赠送面积大，得房率高。

银城千花溪目前二手房挂牌均价40383元/㎡，和去年相比，挂牌均价有所上涨，一般房源成交价在3.7-3.9万/㎡不等，64㎡、83㎡的小户型成交较多。

由于小区体量较小，挂牌房源较少，所以成交量与周边小区比也比较低。链家网显示，从今年年初截至目前，整个小区有成交记录的共12套房。

3、朗诗玲珑屿破5万/㎡成交

朗诗玲珑屿今年3月份成交了一套建面约83㎡的房源，成交单价高达50224元/㎡，总价415万。

据悉，该套房位于高楼层，全新未入住，并且景观非常好，躺在客厅就能看到方山。

目前朗诗玲珑屿小区均价47813元/㎡，近期成交单价都在4.8-4.9万/㎡左右，非常稳定，且持续微涨。

4、万科翡翠公园5万/㎡成交

九龙湖标杆楼盘万科翡翠公园4月10日成交了一套建面约75㎡的小户型房源，成交总价375万，成交单价50000元/㎡，创新高。

值得注意的是，该房源挂牌360万，涨价15万，成交总价375万。

而据我了解，该房源满二且带车位，位于中楼层，采光比较好，家电家具用得都是比较好的牌子，所以价格也会稍微贵一点。

万科翡翠公园目前二手房均价44687元/㎡，近期成交价大约都在4.4万/㎡左右。

5、万科金域蓝湾4.9万/㎡成交

万科金域蓝湾于3月底成交了一套跃层房源，建面约187㎡，成交单价49773元/㎡，总价930万，打破此前记录。

万科金域蓝湾目前二手房均价为40583元/㎡，近期成交价在4.1-4.4万/㎡左右。

总体来看，在今年3-4月期间，江宁百家湖、九龙湖核心区的5家品质小区成交价都迎来了新的突破，并且其中有3套房源都是跃层房源，可以看出大家对改善的追求。

最后，再来看一下5月江宁预计上市量，大学城、上秦淮、九龙湖等改善板块均有补仓。

尤其可以关注上秦淮的纯新盘芳原首开，以及九龙湖金隅紫金云筑和朗诗九龙熙岸的最后一批收官房源。

写在最后：

总体来看，除了禄口、青龙山新城等刚需板块今年大概率不会破限价，百九核心区域不仅新房价格会突破，二手房价更是水涨船高。好的地段不可多得，江宁的改善购买力非常强悍。

不过也有少部分人认为4万/㎡+的江宁不值得买，回顾去年3.8万/㎡的价格横空出世，也遭到很多质疑，最终当天售罄！买房子没有值不值，还是见仁见智，适合自己的最重要。

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