去年江宁楼市整体都是不温不火的状态，但是作为供货大户的江宁仍然是很多置业者的选择。买房其实最基本的需求是自住，但是如果有升值潜力的话，那是再好不过了。

而江宁楼市的状态似乎稍显疲乏，这也影响了买房人的信心，不少买房人心生疑惑：“江宁房价还有潜力吗？”

撤县建区20年，江宁正在展示它的雄心抱负

老江宁人可能知道，2000年，江宁才撤县建区，明确提出“新城”概念。

2001年，南京明确提出“一城三区”发展战略，南京迈开跳出老城、城市扩张的步伐。其中，由主城向南，“东山新市区”作为“一城三区”的南翼，全面拉开城市建设框架，在9年的时间内迅速崛起。

……

2018年12月底，《南京市城市总体规划（2018—2035）》规划中显示南京确定了江南和江北两个中心城区，其中9个新城包括了江宁的滨江、禄口、淳化、汤山，这些区域将加快主导产业发展，到2035年人口密度提高到0.8万人/平方千米。规划建设江宁的横溪、秣陵、谷里为新市镇。

 

2021年已经来临，一张白纸正铺在江宁面前，等待它在白纸上绘制2021年的专属蓝图。

20载的发展，20载的蜕变。如今的江宁，经济发展实力仍旧强劲；地铁、交通通达性十足；商业规模也在不断扩大；教育资源也是更上一层楼。

尽管江宁是一个比较年轻的区域，但是如今的发展也展示了江宁它的雄心抱负！

江宁的起点并不高，如今的江宁仍然是非常年轻的，相比繁华的老城区，江宁未来的可发展性是非常大的。

而与此同时，江宁也具有争议性。争议性体现在：各个小板块实力相差太大。成熟的区域百家湖、东山利好已经基本兑现，二手房的价格会比较高；新兴板块的谷里、湖熟、横溪等板块，正在等待规划砸向他们；而禄口、滨江这样的板块就更显尴尬，规划和位置都不错，但是何时兑现仍然需要时间。

涝的涝死，旱的旱死，两极分化的严重也导致了江宁楼市的冷热不均。

但江宁如今的发展也证明了它的实力，我也希望大家以包容的心态等等它。

稳！GDP排名第一，产业和人口潜力巨大

江宁总体来说还是非常稳的。

1、GDP排名前列

2020年上半年，南京市实现地区生产总值约6612.35亿元，在江苏省各城市中位居第二位。较上年同期初步核算值减少了130.24亿元，名义下降了1.93%。按可比价计算，实际增长速度为2.2%。

江宁区2020年上半年实现GDP约1101.50亿元，位居全市第一位。较上年同期初步核算值减少了48.80亿元，名义下降了4.24%，下降幅度比全市降幅高了2.31个百分点。

江宁GDP在南京中基本上均是排名前列。

2、人口增长速度快，为楼市提供购买力。

年末全区常住人口134.73万人，比上年末增加5.96万人，增长4.6%。其中,城镇常住人口100.13万人，占总人口比重(常住人口城镇化率)为74.32%，比上年未提高1.2个百分点。常住人口出生率13.1%o,死亡率6.80%o，自然增长率6.30%。年末全区户籍总人口为117.31万人，比上年末增加4.98万人。

不算增加的人口，为楼市提供了购买力，在一定程度上可以加快楼市库存量的去化。

3、产业不断升级，江宁潜力十足

江宁区的产业发展主要是以医疗器械、现代服务业、汽车制造以及生物医药四大产业为主导，目前已经在国内形成了有非常大的影响力，成为南京地区未来重点扶持建设的对象。

产业对区域的发展具有重要的意义，为区域的发展提供资本。

4、江宁占地面积大，可想象空间大

江宁作为南京主城占地面积最大的板块，江宁的发展是沿着双龙大道的。目前百家湖、九龙湖，包括东山一系列发展较早的板块，储备宅地较少。

但这并不意味着江宁没有发展潜力，江宁楼市板块正在不断外扩，正方新城、湖熟、滨江、谷里等板块的出现也证明了江宁楼市正在不断扩大。而江宁的宅地储备是非常多的，不少板块属于“处女地”的状态，“空地就是未来”，这样的板块发展的速递会比老城重建的速度快很多，这也是为什么说江宁的发展空间很大的原因。

12条地铁交织，江宁强大的交通网逐渐显现

美国城市规划学家伊利尔·沙里宁曾经说过：“城市是一本打开的书，从中可以看到它的抱负。”那么江宁的抱负最先体现在交通上，12条地铁交织形成未来的交通网。

而据了解，未来诚信大道站将成为“超级地铁站”将会有14个入口，周边包括200个公共自行车桩位，18个公交站位、9个出租车停靠位以及2300多平方米的非机动车地面停车空间。

古人云：“想要富，先造路”。无数的地铁线路将南京串联成一个整体。江宁更是将要成为南京的“地铁王”。

已集齐“7龙珠”，江宁教育地图逐渐完善

江宁的教育一直是薄弱项，江宁也为此做了很多的努力。

我做了一张有关江宁的教育地图，大家可以看一下。

而其中不乏一些名校的分校入驻江宁，7大名校已齐聚江宁。

江宁的教育蓝图已初步成型，但是由于地区较大，小板块也较多，所以教育资源还是比较紧缺的。而中国自古以来对教育的重视程度也要求江宁未来需要更多的教育资源来满足区域内居民的需求。

希望江宁未来也能多引进更多好学校，为江宁教育地图添砖加瓦。

江宁楼市冷热不均，但发展坚实，泡沫较小

据统计，江宁一共有55家楼盘有房源在售，区域住宅均价23411元/㎡。去年的江宁楼市一直是冷热不均的状态，九龙湖、上秦淮热度较高，青龙山新城、滨江、禄口这类上市房源较多的区域去化却不理想。

其实主要的原因有3点

1、改善需求井喷

其实很早就说过，江宁虽然一直被称为刚需板块，但是目前市场的改善需求却是非常大的，一方面这些人手中有钱，对好的改善产品有需求；第二方面，这些人已经习惯了江宁，并不愿意往其他板块生活。

2、成熟板块房源少

与改善需求相对应的就是改善市场。百家湖、九龙湖这类配套十分成熟，区域认可度较高的板块，房源出货量太少了，这类板块的楼盘热度非常高。

3、有些板块规划吸引力不够，甚至有些板块规划迟迟不落地

江宁有13个子板块，除去百家湖、九龙湖、上秦淮这几个认可度非常高的板块外，其他大多是新兴板块。

东山、方山大学城属于比较成熟的板块，但是规划不够吸引人；谷里这类新兴板块更无需赘述，利好吸引力较低，区域内多为低密改善产品。

青龙山新城上市量较大，但是区域内的不利因素，规划迟迟不落地，也影响了一批购买者的信心。

江宁板块未借助任何外力因素，全凭自我供给发展，目前投资客比例低，泡沫反而小，发展更为坚实。江宁拥有目前南京市1/4的人口，且新增人口也是南京第一，拥有澎湃的人口红利，所以房地产交易活跃，资产变现门槛更低。内需极大，便于资产出手。

 

 

 

 

结语

 

 

 

 

随着政策的改变，地价的攀升，江宁已经不是之前那个南京价格洼地的区域。受市场影响，今天江宁楼盘的摇号中签率整体不低，甚至很多盘都无需摇号。

与此同时限价福利盘在江宁已经绝迹；二手房降价抛售的消息屡见不鲜；也有不少城市下调了房贷利率；购房政策也出现了一定的调整。各种声音交织在一起，也充分反应了市场的观望与焦灼。

老实说楼市遍地黄金的光景已不在，现在置业、投资绝对是个技术活，更需要认真的“挑”。

买房过程又相当折磨人，加上现在观望期可选余地多，这增加了选择恐惧症系数。而首次购房的谨慎，让有可能背负上“6个钱包”的置业者，对自己所购买的房子期许有多大可想而知。

今年的江宁楼市预计会是比较严峻的一年，前期的楼盘去化只有看区位和产品，而后期的服务更为重要。近段时间是交付季，维权的事情屡见不鲜，希望江宁未来上市的楼盘注重产品的输出和后期的服务。

买房这种事情，还是需要多跑多看多对比的，毕竟适合自己的才是最好的。

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