伴随宏观经济的高速增长和持续发展，以及社会主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察，南宁房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的稳中有升----飙升-----转折-----略有下跌四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。本文对南宁近10年房地产周期波动进行研究，重点探讨以南宁为代表的中国房地产经济波动特征，并与宏观经济联系，最后分析影响南宁房地产波动的主要因素。

关键词：南宁房价价格 影响变动因素 对未来预测

主要思路：首先分析各阶段南宁的房价，主要是从四个阶段稳中有升----飙升-----转折-----略有下跌，对每个阶段进行具体分析。再从各阶段分析导致该阶段房价情况的因素进行具体分析。而影响南宁房价影响因素，主要从三个方面分析：一、国家各阶段对房地产的政策。二、南宁居民近10年来平均收入。三、购房者或是潜在购房者对预期的期望。

一、2006年以前：房价稳中有升

纵观南宁房地产前10年的楼市，房价平稳，上行是主旋律，但上行的曲线每年都有不同。

以商品房销售均价为例，2001-2003年，房价较低且稳定在每平方米2250元左右，2000年为2105元/平方米，2001年为2229元/平方米，2002年为2375元/平方米，2003年为2458元/平方米，2004至2006年，房价相比前三年有了小幅度上升，接近每平方米3000元。2004年为2767元/平方米，2005年为2741元/平方米，2006年达2996元/平方米。以上7年间，南宁房价一直在稳步上升，总体趋势呈良性发展，曲线波动幅度不大。市场总体均价以每年130元/平方米左右的涨幅一路平稳上涨。商品房销售率逐年提高，2001年商品房销售额与投资额之比达97%，为广西商品房销售十年来的最高点，2001-2002年商品房销售额与房地产投资额之比为：97%，84%。2000年以来房地产投资上涨更为明显，广西房地产增长速度2000年为19.5%、2001年为43.7%、2002年为33.9%。2002年房地产投资额为74.4亿元，达到历年来最高水平

南宁市主要年份国民经济和社会发展结构指标统计（2001--2004）

单位：％

指标 2001年 2002年 2003年 2004年

一.国民经济核算

1.生产总值结构

第一产业 15.25 14.37 19.03 17.45

第二产业 28.77 28.80 29.54 31.41

第三产业 55.99 56.83 51.43 51.14

2.生产总值支出结构

最终消费 56.77 56.37 56.90 57.50

居民消费 44.45 43.66 43.82 45.03

政府消费 12.32 12.71 13.08 12.48

3. 投资种类结构

基本建设47.95 51.55 50.95 50.73

更新改造 15.42 15.71 25.41 16.30

房地产 18.24 19.19 20.74 26.75

二.人民生活

1. 城市居民人均生活消费结构

居住12.81 7.73 9.93 8.75

2.农村居民人均生活消费结构

居住 12.99 12.04 11.73 12.29

2001年，国家支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的租费进行减免,使得个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5%-30%降低为7.3%-14.57%。2003年，面对经济中的贷款、投资、外汇储备快速增长新变化，稳健的货币政策内涵发生变化，适当紧缩银根。而2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率，九年来首次加息，放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%。央行九年以来首次加息，意味着购房的贷款成本增加，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。2006年4月，央行全面上调个档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次只要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2001到2006年，虽然国家政策略有变化，但对于房地产影响不是很大，整体房价稳中有升的趋势。

而首次加息，也起到“一箭三雕”的作用。首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，尽管这一现象出现适度回落，但并不明显。此次加息巩固中国宏观调控已有成果，通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。根据投资的边际效率曲线，准确的表示的利率的关系，利率越低，房地产商的投资需求越大；反之，利率越高，房地产投资需求约低。其次，加息可抑制房地产泡沫，房价的大幅度上涨引起了中低收入阶层的不满，也引起高层重视。提高利率可以抑制房地产的投机需求，对房地产泡沫形成起到一定抑制作用。这是因为，利率上升，居民的现金也会增多，而存到银行的机率更大，所以减少对房地产业的投资，这样起到抑制作用。最后，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。银行系统是中国金融的关键，也是中国经济稳定的关键。由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力。加息可吸引一部分居民存款，使得银行资金状况有所缓解。

二、2007年：房价开始发飙

2006年底，在一次业内房产沙龙上，业界专家通过对房价增长函数曲线的精密运算，预测南宁市2007年商品房销售成交均价会在3100元~3200元/平方米之间，最高价在凤岭片区，4000元/平方米是一道需要逾越的坎。据南宁市统计局对全市房地产开发企业的调查统计资料显示，2007年1月--9月，全市商品房销售均价达到3247元/平方米，与上年同期相比增长10.54%。10月达3491元/平方米。记者注意到其中这样一段话：据国家统计局南宁调查队进行的抽样调查资料显示，今年（指2007年）10月份南宁市的房屋销售依然火爆，房屋销售价格指数同比上涨9.6%，涨幅比9月高出0.3个百分点。其中仙葫商品房均价从今年9月突破3000元大关后，目前其最高价又突破了4000元，房价上涨之快令人瞩目。2008年初延续了2007年的牛市，房价继续飚升。1月～3月，全市房地产企业商品房平均销售价格为3893元/平方米，同比上涨36.63%，市中心、凤岭和西乡塘个别楼盘超过5000元/平方米。

2007年6月，国家对货币政策开始“稳中适度从紧”，12月，中央经济工作定了“两个防止”：防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上演变为明显通货膨胀，要求实行从紧的货币政策。2008年7月，面对国际金融危机加剧，国内膨胀压力减缓情况，中国人民银行调整金融宏观调控措施，连续三次下调存贷款基准利率。两次下调存款准备金率，取消对商业银行信贷规划的约束，并引导商业银行扩大贷款总量。而中国人民银行10月宣布，个人住房公积金贷款利率个档次分别下调0.27个百分点：五年期一下由现行的4.32%调整为4.05%。五年以上由现行的4.86%调整为4.59%。11月一日开始实行《于调整房地产交易环节税收政策通知》为的就是适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购房，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率统一下调到1%。在年底，12月，国务院也提出促进房地产市场健康发展的若干意见，加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费。同时还指出对贷款购买第二套房做出原则性的“宽松”规定：对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

三、2009年：房价出现转折

2009年，房价企稳回升，并于下半年开始发力。当年全市商品房共销售7万套，成交均价超过4600元/平方米，把2008年初的3893元/平方米均价远远甩在了后边。

房价的走势 表1：2009年南宁部分城区土地交易简表（未含9月25日地块）