最近，上海楼市发生了一系列的变化！

最直观的表现是售楼处火了。

但能不能因此说房价要涨？

没那么简单，上海楼市在继续分化，不同区不同盘的表现很不一样。

01

我们线下团队的小伙伴告诉我们，上海今年整体的新盘供应量较少，在一定程度上也会造成紧张。

但各个区的供应是冷热不均的。

首先，内环供应继续稀缺，而且对刚需极为不友好。

坊间一直有个说法，1000万买不到房子。

真不是作。

现在新盘在好一些的中内环地段，没有选择。

上海的核心区域，大部分造的是大户型，1000万，对不起，不够。

要外扩到中外环去，才有可能。

这对于1000万预算的买房人来说，就很尴尬。太远的看不上，中环内买不起。

因此，这两天看到内环边的绿地楼盘，认筹比到了160%以上，就很容易理解了。内环边上的小户型确实太稀缺。

再看远一点的区。

青浦、浦东有了转变，曾经的供应大户开始减产了。

青浦走过了人口导入的阶段，几乎所有的项目都进入了尾盘和清盘阶段，即将进入无房可买的阶段。

而浦东也是如此，特别是张江、川沙、周康则一圈，都将因为供应的减少成为热门板块。

要买这些板块的人可能就要面临竞争了。

那上海供应多的地方在哪里？

奉贤和崇明。

几乎相同的时间点会有好几个楼盘入市。

这意味着这些楼盘会抢客了，而作为客户来说可供选择的更多，议价空间也更大。

中环那一圈的竞争也会挺惨烈的。

内环供应量稀缺，中环是承接市区买房人以及改善人群的。而就今年的供应来看，会有大量的新盘推出，甚至不少项目就是挨着隔壁的。

所以，想入住中环的，今年有的好挑了。

02

对比新房，二手房的情况就复杂多了。

新房是限价基础上的开发商定价，而二手房没有庄家。

上海这么大，房东这么多，二手房的房价和市场情绪很相关。

目前回暖的情绪集中在新房，二手房房东的信心还没真正暖起来。

虽然我们看无论是挂牌价还是挂牌量在回升，但是受到疫情影响，还是有很多小区没有办法实现正常的带看。

只有等到真实的成交量上来，信心才会回来。

对于买房人来说，这倒是个淘房子的好时间，前提是你看中的小区进得去。

不过，这时候看房倒真能看出物业的好坏来。

经过这一次疫情，相信很多人都看出了物业的重要性，这个重要性甚至关乎生命。

今后，也会影响小区的房价。

在这个特殊时期，你会看到好的物业在保护社区住户安全的前提下会尽可能给业主提供带看方便。不好的物业就拿着红头文件一刀切，任何外来人员和车辆不得入内。

进入社区看房后，也能从一些细节窥出这个小区物业的好坏，比如消毒频率、检查的严格程度、对待外来人员的态度、特殊时期给业主会主动提供哪些帮助等等。

这些都与你最后的居住体验息息相关。

03

上海一二手房讲完后，我们来讲土拍市场，近期，上海拍地停不下来。

上个月卖了400多亿，这个月上海青浦新城宅地价格降了，顾村地价挂牌比该区域之前拍的楼板价打了4折，徐泾宅地较2018年该地区起拍价降了25%。

也有一些宅地继续保持它的区域起拍价，但高溢价目前还没有出现。

因此，量多价低的土拍为“房住不炒”的未来带来了稳定的预期。

不过，对于自住需求的人，也没有必要为了一个不确定的未来，就一直观望着。

对于刚需，有一些个人观点给到大家：

1、首先确定清楚：我到底要买哪里。

供应多的区放在后面看不是那么着急，供应紧张的区先跑，一定要实地考察， 准备好验资的材料，现在新盘认筹金不一定要，但验资是必须有的。

2、二手房情况复杂，有几个年份的房子要当心。

2011年和2018年的房子。前者因为是2009年拿的地都是高溢价，且很多在郊区，这就导致了土地成本高，所以异型产品多，不一定实用，能接受异型的客户少，导致以后出手会更困难。

后者也是因为2016年有过土拍热，同样的地王频出。2018年的市场大家也都知道，很淡。

这导致很多开发商为了自救，纷纷选择降低成本快速出货。这就是为什么2019年维权事件这么多的原因。

当然，不能以年份一刀切，但是多留个心眼总不会错。

3、无论是新房还是二手房，要把产品品质放在第一位。那些花里胡哨的要学会甄别。学会看户型图、层高、公摊面积、容积率。

4、学区房提醒一下，别拖了。今年是以4月13日为申请户籍就读的节点，尽量在此前搞定，把房产证户口办好，就可以以此开始算一年了。

5、今年因为一些企业主破产的原因，可能会有一些合算的法拍房出来。不过这种危险物种，建议找专业人士操作。