房贷新政出台、央行定向降准……在官方一系列政策和舆论的影响下，市场走向更加扑朔迷离。

新房市场，新盘老盘轮番出场，报名人数增多，中签率降低，但弃选率不断增加，8月市场成交量明显回落，无论购房者还是开发商都更为谨慎。

而反映在土地市场，开发商拿地也更为理性：今天，杭州共有11宗地块出让，其中涉宅用地6宗，地价较以往成交价全线回落。宅地最终测算精装保本价与政府精装限价相比，均有盈利空间。

仁和宅地为本场出让唯一封顶并进入自持的宅地，楼面价9877元/㎡+自持6%。仁和目前在售楼盘阳光城广宇·上塘九里，近期推出房源486套，报名2000余人，均价20013元/㎡。

无公租房配建的桃源地块成为本次最受关注地块：报名房企最多（超过10家）、溢价较高，最终由开发商联发竞得，楼面价21043元/㎡。项目精装保本售价约30800元/㎡，地块未来精装最高均价为34000（精装4000元/㎡）。

笕桥宅地价格回到年初，金隅24060元/㎡的成交价接近2019年1月甘肃建投的拿地价23556元/㎡，而相比绿城项目，拿地价差高达3400元/㎡。项目精装保本售价约38350元/㎡，地块未来精装最高均价为40800（精装4000元/㎡）。

而本次限价最高的东新宅地的成交让人出乎意料，仅溢价3.04%，成交楼面价23783元/㎡，由西房竞得。这一成交价甚至低于阳光城三塘商住地的封顶价26263元/㎡（22%自持、30%商业）。西房项目精装保本售价约30800元/㎡，地块未来精装最高均价为34000（精装4000元/㎡）。

运河新城宅地虽然精装限价高达38000元/㎡，但高限价也并未拉高房企预期，最终地块成交地价20488元/㎡。项目精装保本售价约33150元/㎡，地块未来精装最高均价为38000（精装3500元/㎡）。

此外，星桥迎来区域内首个商住综合体项目：苏宁以8011元/㎡楼面价竞得星桥大道以东、临丁路以北地块，溢价达14.44%。该地块包含商业经营面积不少于8万㎡的购物中心，住宅计容面积不大于地上总建筑面积的64%。

9月10日宅地成交信息表

综上，今日出让主要有以下几点观察：

1、政府限价政策对于平抑预期卓有成效，但限价目前并非开发商衡量板块价值的唯一标准。限价新规下，杭州土地市场明显降温，热门区域严格限价之下，开发商拿地更为理性，但限价也并非开发商衡量板块价值的唯一标准，如运河新城宅地虽然政府给定的精装限价高达38000元/㎡，但高限价也并未拉高房企预期，最终地块成交地价仅20488元/㎡。

2、“双限”新规下杭州土地市场冷热不均，选择相对优质的地块仍是多数房企的共识。从报名情况来看，桃源宅地无公租房配建，且区域内限价保留的空间较大，因此报名人数最多，逾10家开发商报名，说明在市场走向尚不明朗的当下，选择各方面条件相对优质的地块仍是多数房企的共识。

调控政策延续、融资环境趋紧、销售端压力显现、房价上行无望等共同影响下，土地市场表现将更趋理性。

出让过程和结果可戳直播传送门>>>

【结果综述】

金隅24060元/㎡竞得笕桥地块 精装保本售价38350元/㎡

笕桥地块经过26轮报价，由金隅以200954万元总价竞得，楼面价24060.01元/平方米，溢价率14.86%。

据浙报传媒地产研究院测算，地块需配建公租房8352.2㎡，住宅部分实际楼面价约27200元/㎡，项目精装保本售价约38350元/㎡，地块未来精装最高均价为40800（精装4000元/㎡）。

笕桥地块区位图 （来源：浙报传媒地产研究院决策通）

西房23783元/㎡竞得东新地块 精装保本价仅38000元/㎡

东新地块经过6轮报价，由西房以84683万元总价竞得，楼面价23782.68元/平方米，溢价率3.04%。

据浙报传媒地产研究院测算，地块需配建公租房3560.76㎡，住宅部分实际楼面价约26891元/㎡，项目精装保本售价约38000元/㎡，地块未来精装最高均价为45000（精装5000元/㎡）。

东新地块区位图 （来源：浙报传媒地产研究院决策通）

联发21043元/㎡补仓桃源地块 精装保本价30800元/㎡

桃源地块经过35轮报价，由联发以181493万元总价竞得，楼面价21043.15元/平方米，溢价率24.74%。

据浙报传媒地产研究院测算，项目精装保本售价约30800元/㎡，地块未来精装最高均价为34000（精装4000元/㎡）。

桃源地块区位图 （来源：浙报传媒地产研究院决策通）

香港置地20488元/㎡入驻运河新城 精装保本价33150元/㎡

运河新城地块经过17轮报价，由香港置地以150398万元总价竞得，楼面价20487.96元/平方米，溢价率12.74%。

据浙报传媒地产研究院测算，地块需配建公租房7340.84㎡，住宅部分实际楼面价约23231元/㎡，项目精装保本售价约33150元/㎡，地块未来精装最高均价为38000（精装3500元/㎡）。

运河新城地块区位图 （来源：浙报传媒地产研究院决策通）

华元9877元/㎡+自持6%竞得仁和地块

仁和地块经过96轮报价，由华元以44689万元总价竞得，楼面价9876.68元/平方米，溢价率29.95%，自持6.0%。

仁和目前在售楼盘阳光城广宇·上塘九里，近期推出房源486套，报名2000余人，均价20013元/㎡。

仁和地块区位图 （来源：浙报传媒地产研究院决策通）

苏宁21.8亿摘星桥首个综合体项目

星桥迎来区域内首个商住综合体项目：苏宁以217960万元总价竞得星桥大道以东、临丁路以北地块，楼面价8011元/㎡。

虽然仅有两轮竞价，但首轮出价溢价率就已14.18%，苏宁第二轮报价直接摘地，最终溢价达14.44%。该地块包含商业经营面积不少于8万㎡的购物中心，住宅计容面积不大于地上总建筑面积的64%。

星桥地块区位图 （来源：浙报传媒地产研究院决策通）

【测算逻辑】

①公租房建面从总体量中扣除；

②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

③公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算。

④车位价格笕桥地块按照30万元/个、东新地块按照35万元/个、运河新城按照30万元/个、桃源地块按照30万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

⑤精装价格笕桥地块按照2000元/㎡、东新地块按照2500元/㎡、运河新城按照1750元/㎡、桃源地块按照2000元/㎡；

⑥毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

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