收藏本文在郑州，买房的区域选择上是个问题。
一朋友最近买房，工作在东区附近。本来只考虑金水区，但实在接受不了金水北楼盘的高容积率，又不喜欢管南，也对西区无感，无奈继续往北，最终选在了惠济区。虽然有悖于初衷，但也是排除法后的最佳选择了，当然这只是针对他个人来说。
我想很多人在郑州买房都有过这个问题，选择区域困难，不管是东南西北哪个方向都觉着差点什么，到底是什么原因？
从宏观的角度看，有些是因为发展的历史遗留，有些是规划上的缺失。
东南西北各方向都有哪些问题：
北
北边主要是金水北和惠济区。
惠济已经是金水区的外溢了，在生活向北的口号下曾经风光无限，但今年明显被金水北抢了风头。国基路的几个楼盘让这里成为焦点，周围配套成熟，而且有地铁4号线覆盖，各方面都比较均衡。然而缺点也太过明显，容积率高、道路拥堵、楼盘的户型也不尽人意，而且价格不低，这就让很多人无法接受。
惠济相对好一些，虽然远一些但配套也十分完善，有万达广场和万科商业，而且地铁2号线2期穿过以及待建的7号线，除了距离东区稍远，看上去也没啥大问题。
地铁2号线2期已经试运行，从惠济核心区穿过
从金水核心到金水北再到惠济区，这些年开发的很快，价格也呈现出一定梯度，这里金水区有学区房的因素存在，总体上看惠济区房价算是合理。
但在郑州往东南方向发展的趋势下，惠济区的短板就出来了：过于偏北，再往北就到黄河边了，郑州是不可能跨河发展的，这也是惠济的尴尬之处。
东
东边主要是白沙（象湖区域）和绿博。
白沙位置是最好的，跟东区相连，理应发展的最快最好。但除了几个小区交房，这些年整体上都没啥发展，问题还是出在规划上。
东区给白沙的定位并不以居住为主，而是规划了大量商务用地。而现在和未来几年，东区的精力在北龙湖、龙子湖、东广场，所以白沙这些规划只能预留，没法开发，这就导致白沙大部分区域未来多年一直荒芜下去。
而规划的产业也是科创、大数据等一些白沙毫无优势的产业，虽然显的高大上，但更多的是延迟了发展速度。
所以就造成了一边闲置，一边无房可卖的囧境。
住宅用地，去掉安置房和家属院所剩无几
如果白沙定位是居住为主，适当的规划商业用地，以东区的就业群体早已经发展的差不多了。而现在只能漫长等待，白沙的价值也在慢慢消磨。
至于绿博，定位是文化创意产业（游乐园），以及配套住宅为主，中间隔着不知何时才能开发的白沙。从距离等多方面说都是远郊区域，与刚需群体无缘。如果说投资，看来是跑不赢利息成本了。如果说养老可能不如平原新区好，价格还便宜40%多。如果是为了改善，估计入住时会失望。
南
南边主要是管南和经开区。
管南最主要的优势就是离市区近，地铁开通的早，以前是价格洼地，所以特别受刚需群体青睐。现在价格也不低了，可依然人气火爆。
跟金水区往北不同，管城到管南几乎是没有价格梯度的。从郑汴路到陇海路、航海路、南三环、南四环，价格一路扁平化，梯度很小。老管南品质二手房稀少，区域价格不高，航海路一些楼盘跟南三环一个价，临近南四环的也差不多。以后是否会分化？不得而知。
管南的缺点也是客观存在的，整体规划一般，容积率也不低。因为城南一些批发物流的存在，出了南四环后道路交通不太乐观。
虽然管南已经在改变，但始终改变不了一些人眼中那个脏乱差的印象。这或许是一种偏见，但哪个区域不存在偏见呢？
说到管南就不得不说一下南龙湖。出管南后这里价格就降下来了，承载了不少刚需群体。离市区距离很近，又有地铁。然而这样一个不错的地方行政上却属于新郑，没有暖气可以忍忍，孩子教育是个很大问题，不划区实在可惜。
单看距离，南龙湖和惠济北到CBD差不多
经开区，是很无奈的存在。建区时间比东区都早，等城市发展到今天，郊区的厂房变成了三环内核心地段，还不能说拆就拆，要发展就只能在东南方向开发了滨河国际新城。
这也造就了滨河跟城区之间那几公里隔离带，尽管滨河的规划标准很高，但依然得不到很多人的认可，偏见无处不在。
西
西边主要是常西湖新区和高新区。
高新区自身优势很大，高收入群体也多，教育资源丰富，然而区位劣势太致命。这些年偏居一隅，远离城市发展方向，而高新的新区还要往西发展。试想一下假如高新区和经开区互换一下位置，可能房价早就2W5+了。
在郑东新区大力拓展的这十几年，老中原区都没踏出西三环，高新区能自己发展到现状也属不易。随着常西湖新区的崛起，高新区或许迎来新的契机。
运动会临近开幕，常西湖人气也是一路走高，房价趁机火一波。
郑州奥体中心
尽管是市府西迁所在地，但发展到什么程度依然有不确定性。主要原因还是郑州的经济重心已经发生不可逆的东移，新郑州人大部分都跟东区产生交集，要去常西湖需要跨过整个老郑州，心里上不容易接受。
当然这也并不妨碍常西湖的发展，本身范围不大，又跟产业丰富的高新区相邻，而且还有西区的客户群体。
总结
在郑州买到各方面都称心的房子很难，甚至有钱都很难选择，这是各区域发展进程或者规划导致的，客观存在，只能被动接受。个人只能尽量选择相对喜欢的，否则很难买到房子。
虽然都在传言降价，但实际看看就会发现，除了远郊盘，郑州的房价还是很坚挺的。
郑州目前的发展思路，还是没有拉开城市框架，从地铁等很多因素都看的出来。本人对这种规划思路不敢恭维，郑州老城区人口密度实在太大了，往新区疏导人口是趋势。关于此类话题以后再详细展开。
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